Investici do nemovitosti partnera musíte při rozvodu prokázat

Nemovitost se získává často společnou koupí. Ovšem také se stává, že jeden z manželů měl ve svém vlastnictví nemovitost již před svatbou, nebo ji během manželství zdědil. Pokud se manželé nedohodnou na tom, že za nějakých pravidel převedou polovinu nemovitosti na druhého z nich, zůstane v jejich výlučném vlastnictví. Nebude tedy patřit do společného jmění manželů (SJM), a nebude se tudíž vypořádávat při rozvodu.

Ovšem to, co je nutno vypořádat, jsou investice, které do této nemovitosti plynuly ze společného jmění manželů – tedy z peněz, které manželé našetřili, případně si půjčili. A ještě naopak. Pokud manželé v předmětné nemovitosti nebydlí, ale pronajímají ji, zisk z pronájmu pak již do společného jmění manželů patří. Pokud však jsou s danou nemovitostí spojené dluhy, týkají se pouze majitele nemovitosti a součástí společného jmění manželů (SJM) nejsou. 

Podle právníků se investice do cizí nemovitosti rozchodem či rozvodem stávají z právního hlediska takzvaným bezdůvodným obohacením, které lze po partnerovi požadovat zpět. Tento požadavek vychází u ustanovení občanského zákoníku v § 742 (odst. 1, písm. b), kde se konstatuje, že nedohodnou-li se manželé nebo bývalí manželé jinak nebo neuplatní-li se ustanovení § 741, použijí se pro vypořádání tato pravidla: každý z manželů nahradí to, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho výhradní majetek.

Je-li tedy za doby trvání manželství investováno ze společných peněz do nemovitosti jednoho z manželů, má tento manžel povinnost druhému manželi polovinu takto vynaložených investic nahradit v rámci vypořádání SJM.

Často však nastává problém prokázat tyto investice (neboli vnosy do cizího majetku). Při řízení o vypořádání společného jmění manželů totiž soud nezjišťuje, co vše manželé ke dni zániku jejich manželství vlastnili a kdo z nich případně investoval do majetku toho druhého. Takže záleží na tom, aby manželé sami prohlásili, který majetek se dělí a zda do dělení majetku patří také investice do nemovitosti ve výhradním vlastnictví jednoho z nich.

Tuto investici však musí ten, kdo si ji nárokuje, soudu řádně prokázat. Protože často jde o delší časové období, jsou někdy tyto důkazy složitější. Například v případě postupné rekonstrukce nemovitosti, kdy se třeba v průběhu deseti let postupně investovaly statisíce korun, je nutno, aby si manželé uchovávali příslušné doklady. Především faktury, doklady o zakoupeném materiálu, kupní smlouvy, smlouvy o dílo a podobně. Problémem někdy bývá, jak ocenit vlastní práci, pokud byla nemovitost opravována svépomocí daného manžela, případně jeho rodiny. 

V takovém případě je třeba doložit dané tvrzení jinak, například svědeckými výpověďmi, fotografiemi „před“ a „poté“ a podobně. Ovšem cena těchto prací nebude počítána jako hodinová sazba krát počet odpracovaných hodin. Vnos se zde spočítá tím, o jakou reálnou částku tyto práce zvýšily hodnotu nemovitosti. 

Pokud budou důkazy dostatečné, soud by k tomu měl přihlédnout při rozdělení majetku a o danou částku snížit hodnotu aktiv náležejících do SJM vlastníkovi nemovitosti.

Dohoda o majetku ve společném jmění manželů je předpokladem pro tzv. rozvod dohodou. Uzavírá se ideálně před podáním návrhu na rozvod, měla by mít písemnou formu a úředně ověřené podpisy. Dohodu lze uzavřít ještě kdykoli v průběhu rozvodového řízení. Pokud z jakéhokoli důvodu k uzavření dohody nedojde, je třeba obrátit se do tří let od rozvodu na příslušný okresní soud. Po této lhůtě totiž každému z manželů náleží to, co v té době užívá. A investice do majetku druhého by tak již investorovi nemohla být přiznána.