Co je to zástavní právo

Jak jsme již psali, v případě koupě nemovitosti na hypotéku banky požadují zástavu kupovanou nemovitostí, případně nemovitostí jinou. Co ale vlastně je zástavní právo a jak je zakotveno v českém zákonodárství?

Věcná práva definuje občanský zákoník v § 979 až 1474. Už z tohoto rozsahu je zřejmé, že tato práva mají zásadní význam pro fungování naší společnosti. Mezi věcná práva patří především vlastnické právo, tzn. právo něco vlastnit či spoluvlastnit – typicky například pozemek, dům, byt, věc, zvíře, cenný papír, ale také třeba zemědělský závod nebo firmu.

Dalším věcným právem je právo zástavní. To slouží v případě, že by dlužník včas a řádně nesplatil dluh a bylo by třeba uspokojit pohledávku jiným způsobem – většinou prodejem zástavy. Zástavou může být movitá věc, nemovitost, byt nebo nebytový prostor, který je prioritně ve vlastnictví toho, kdo si peníze půjčuje. Ovšem může nastat i případ, že za dluh bude ručit někdo jiný, tedy že bude zastaven majetek třeba rodinného příslušníka nebo jiné blízké osoby.

Zástavou může být také firma, podnik, obchodní podíl v něm, cenný papír nebo třeba předmět průmyslového vlastnictví, tedy například vynález, z něhož má jeho vlastník finanční prospěch, prostě vše, co se dá dále zpeněžit. V případě koupě nemovitosti se nejčastěji používá zástava kupovanou nemovitostí nebo nemovitostí jinou.

Nejen v případě koupě nemovitosti však vzniká zástavní právo. Existuje také zástavní právo exekutorské a soudní. Exekutorské se zřizuje na základě návrhu věřitele u exekutora a vzniká dnem právní moci exekučního příkazu.

Běžné to je tehdy, pokud má daná osoba jakékoli dluhy, které nesplácí – například na různých půjčkách, platbách na sociálním či zdravotním pojištění a u jiných institucí i podnikatelských subjektů. Většinou prvním krokem je zástava finančních prostředků, tedy tzv. exekuce na bankovní účet. Dalším krokem je zpravidla exekuční či soudní zástava nemovitosti. Pokud však exekutor nebo soud zastaví nemovitost, je nutné vědět, že toto zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí, a tak může být následně překážkou pro prodej takové nemovitosti. Určitě ji nelze prodat bez předchozího souhlasu či bez spolupráce daného orgánu, tj. soudu nebo exekutora. 



Dalším typem zástavního práva je zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. To může zřídit správce daně (finanční úřad), pokud vlastník neplatí nějaký druh daně (nejčastěji daň z příjmu či v případě firmy neodvádí DPH). To jsou však zástavní práva, která nastávají většinou tehdy, když se daná osoba ocitne v dluhové spirále. Tyto zástavy samozřejmě nevznikají dobrovolně, na rozdíl od zástavy hypoteční bance. 

Tu potřebujeme k tomu, aby banka uvolnila finanční prostředky na koupi nemovitosti. Takže tato zástava vzniká jako dobrovolná, a to na základě písemné smlouvy dlužníka s bankou. Smlouva musí jednoznačně vymezit, co je předmětem zástavy a za co se touto zástavou ručí – tj. výši a rozsah pohledávky, resp. dluhu, který je dlužník povinen dané finanční instituci uhradit. 

Zástavní právo zaniká nejčastěji v okamžiku, kdy dlužník splatí celou půjčenou částku. Není dluh, takže banka nemá právo mít k zastavené nemovitosti jakákoli práva. Ze zástavy je nemovitost možné vyvázat i jiným způsobem, než je splacení celé hypotéky. Může jít o převzetí úvěru jinou osobou a převodem zástavy na jinou nemovitost. Každopádně ve všech případech zániku zástavního práva obdrží vlastník od banky písemné potvrzení.

Poté je třeba podat na katastrální úřad návrh na výmaz zástavy z listu vlastnictví, spolu s tímto potvrzením. Nejlépe je možné tak učinit prostřednictvím formuláře na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Do 30 dnů od podání žádosti katastrální úřad provede tento výmaz.

Zástava nemovitosti při čerpání hypotéky je naprosto typickým případem v realitní sféře. Dlužník by však neměl mít obavy, že banka mu po jedné neuhrazené splátce prodá „střechu nad hlavou“. I když má v případě, že by dluh neuhradil, právo zástavu zpeněžit, snaží se tomu vždy předejít. Proto je třeba, aby dlužník v případě problémů se splácením okamžitě kontaktoval svého finančního poradce, který mu pomůže tuto situaci vyřešit.