Je dostupné bydlení v Česku minulostí? Optimismus tlumí tvrdá data!

Dostupnost bydlení měříme od ledna 2009. Data, která pro tento projekt potřebujeme mají tři parametry: první – cena bytů, druhý – čistý příjem domácnosti, třetí – cenová hladina hypotéky, průměrná úroková sazba. V lednu 2009 dosahoval index dostupnosti bydlení 50,9 %, tedy domácnost vydala na bydlení v průměrném bytě více než polovinu svých čistých příjmů. Úroková sazba hypoték byla 5,62 % a cena bytu 2,11 mil. Kč. Tato hodnota 50,9 % zůstávala více než 12 let nepřekonána, až v květnu 2021 začal index růst nad hodnotu 50 %. To už byt stál 4,4 milionu a sazba hypotéky činila 2,31 %.

Přišly ale lepší časy. Zlatá dekáda dostupného bydlení pak byla v letech 2010 až 2020, kdy domácnosti na bydlení vydávaly 35 až 45 % svých čistých příjmů, cena bytu se držela pod 4 mil. Kč a za hypotéky se platilo v převážné části této dekády mezi 1,5 ž 3 %.

Vrchol nedostupnosti bydlení přišel v prosinci 2022 kdy index vystoupal na těžko uvěřitelných 71,2 %, sazby hypoték vyskočily na 6,3 % a ceny byly na průměru 4,7 mil. Kč. 
V kontextu zlaté dekády jsou i současná čísla, kdy je index dostupnosti na hodnotě 59,4 % odpovědí na to, proč počet měsíčně poskytnutých hypoték roste tak pomalu. Bydlení prostě není dostupné pro širší spektrum domácností.  

Kam se to posune, kde je nová „normála“ dostupnosti bydlení?

Pro tuto odpověď potřebujeme tušit predikci všech třech ukazatelů indexu. Pozitivní výhled můžeme očekávat u hypotečních úrokových sazeb, kde je předpoklad jejich poklesu. Letošní rok má kvartál za sebou a na jeho konec se dá dohlédnout, pracujeme s intervalem 4,5 až 5 % průměrné výše hypoteční sazby na konci roku.

Stejně tak růst mezd, kde odhadujeme interval 5 – 6 % růstu. U nabídkových cen bytů o poklesu však nemůžeme letos hovořit, a právě tento parametr, který má v dostupnosti největší váhu bude působit negativně. Pracujeme s meziročním růstem 5 %, není však vyloučeno, že růst 5 % bude letos překonán. Tlačit nahoru ho bude růst poptávky a stálý nedostatek na straně nabídky nemovitostí. Shrnuto – letošní hodnota indexu dostupnosti bydlení sice klesne, ale s největší pravděpodobností ne pod 55 %. 

Podíváme-li se o rok dál, pak můžeme očekávat pokles hypoték pod 4 %. Růst mezd bude pravděpodobně do 5 %, ale nabídková cena bytu vystoupá i při umírněném růstu těsně pod 5 mil. Kč. Při této kombinaci bychom se v příštím roce nedostali ani pod 50 %, tedy ani pod rekordní hodnotu z roku 2009. Bydlení tak s velkou pravděpodobností zůstane dál hůře dostupné a transfer části domácností do sektoru nájemného bydlení je zcela nevyhnutelný.