Kdy je nejlepší předat nemovitost novému vlastníkovi

Předání nemovitosti po prodeji je konečnou fází celého prodejního procesu. I tento akt má své náležitosti a je dobré je v zájmu obou stran dodržet, aby se prodávající i kupující rozešli v dobrém. Jestliže předávací akt podceníte, zvláště prodávající straně to může přinést v budoucnu nejednu těžkost.

Termín k předání nemovitosti by měl být jasně stanoven v kupní smlouvě. Existují tři možné termíny předání.
Obvykle se nemovitost předává poté, co je na katastru nemovitostí zapsán nový vlastník – kupující. Většinou tímto dnem započíná běžet pěti až desetidenní lhůta pro předání.

Druhou možností je navázat termín předání na den připsání peněz na účet prodávajícího. Používá se obdobná lhůta jako v prvním případě, tedy pět až deset dnů. Podmínkou pro tento typ předání je zvolit bezpečnou úschovu kupní ceny, která zaručí, že ihned po převodu budou prostředky uvolněny a zaslány na účet prodávajícího a nedojde k další prodlevě.

Někdy se používá pro předání nemovitosti termín navázaný již na doručení kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Tento způsob se dle makléřů využívá zvláště v případech, že je byt či dům již neobydlený a prodávající ho chce předat co nejdříve, aby nemusel platit poplatky spojené s vlastnictvím. Nevýhodou ovšem je, že převod na katastru ještě neproběhl a může dojít k nějakému zádrhelu, kvůli kterému se převod neuskuteční. Pokud jsou obě strany v rukou právníka či dobrého makléře, je tento stav málo pravděpodobný, ale i tak nelze s jistotou předvídat, že přepis proběhne zdárně.

Je důležité vědět, že až dnem předání nemovitosti přechází na nového majitele odpovědnost za škody na nemovitosti, včetně případných nákladů souvisejících například s pojistnou událostí. Do té doby, i když je nemovitost již zapsána v katastru na nového vlastníka, odpovídá za nemovitost bývalý majitel, resp. prodávající.

Dnem předání přechází nemovitost a veškeré zařízení na nového vlastníka, včetně veškerého vybavení, které k tomuto dni v nemovitosti je. Zde je třeba, aby makléř upozornil na tuto situaci prodávajícího. Někteří z nich mohou být liknaví, a zvláště u větší nemovitosti se mohou snažit domluvit s kupujícím, že si část věcí vystěhují později. Doporučuje se nic takového do smlouvy nezanášet a opravdu si nemovitost fyzicky převzít se vším, co v ní je a co k ní patří. Prodávající dostane své peníze a již by neměl mít od té doby do nemovitosti přístup.

Předávací protokol nemá žádnou zákonem danou formu, ovšem pokud jste kupovali nemovitost prostřednictvím realitního makléře, každá kancelář má vzory, do nichž doplní vše potřebné. Každopádně je třeba tento doklad považovat za velmi důležitý a nezapomenout na žádný detail.

Kromě základních údajů o předávajícím a přebírajícím má obsahovat veškeré údaje o nemovitosti tak, jak jsou specifikované již v kupní smlouvě. Dále je třeba doplnit veškeré předávané vybavení. To sice obsahuje již kupní smlouva, ale je třeba si je znovu zkontrolovat. Zvláště u spotřebičů prověřit jejich funkčnost, v případě, že jsou novější, převzít si i záruční listy či návody. U předávaných klíčů je třeba zaznamenat jejich počet a ke kterým dveřím patří. Pozor na to, že u většiny zámků je dnes třeba mít také karty, bez nichž se nedají klíče přidělat. 

Dále je třeba zaznamenat stav veškerého dalšího příslušenství. U domu to bude například pozemek, zahrada, studna, garáž, kůlna a další, součástí bytu jsou často sklepní kóje, parkovací místa a podobně. Nezapomeňte na dokumenty týkající se minulosti nemovitosti, zvláště u domů je to velmi důležité – projekt, stavební povolení ke stavbě či realizovaným rekonstrukcím, průkaz energetické náročnosti, kolaudační rozhodnutí, technické certifikáty a další. 

Do předávacího protokolu se píšou také stavy měřidel energií a tepla. A konečně, by měla být u předávacího protokolu kolonka na další poznámky, kde by měly být ke dni předání sepsány případné vady na nemovitosti. Pokud žádné nejsou, je vhodné uvést do této kolonky, že nemovitost byla předána bez vad. Vhodné je přiložit také fotodokumentaci.
A na konec přijde datum předání a podpisy všech zúčastněných, ideálně i nezávislého svědka, kterého může představovat realitní makléř.

Předání nemovitosti občas probíhá tak, že si smluvní strany zaznamenají stavy měřitel, předají svazek klíčů a rozejdou se. Takový způsob nelze doporučit, protože nebude nikde existovat záznam o tom, v jakém stavu byla nemovitost předána. Zvláště prodávající by měl vzít v úvahu, že kupující může až 5 let po koupi reklamovat skryté vady nemovitosti, což může vést k soudním tahanicím a zbytečným komplikacím.