Jak probíhá zastavení nemovitosti při čerpání hypotéky

Již jsme v minulých článcích probírali, jakou nemovitostí lze ručit za hypotéku, tedy ji „zastavit bance“. Většinou je to nemovitost, kterou kupujeme, a pokud nestačí, ručí se ještě nemovitostí další osoby. Tento proces má však také jasný průběh, a to od jednání v bance po zapsání zástavy do katastru nemovitostí.

Nejprve musí vyslovit banka souhlas, že lze danou nemovitostí ručit. Pro tyto případy mají bankéři své dispozice, jimiž se řídí. Jednak je to typ nemovitosti a její jasné vlastnické poměry, ale také její odhadní cena.

Konkrétně se jedná o poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti, a samozřejmě s tím souvisí i výše hotovosti, resp. vlastních finančních prostředků, které je třeba k hypotéce přidat. V současné době to většinou je minimálně 20 % z ceny kupované nemovitosti. Čím více máte naspořeno a můžete přidat, tím nižší bude čerpaná hypotéka, a tím spíše bude odhadní cena stačit ke koupi vybrané nemovitosti.

Proto prvním krokem, který je třeba udělat, aby bylo možné ručit danou nemovitostí, je zjistit její cenu. Pokud to není například byt od developera, který má jasně danou cenu, ale kupuje se například pozemek od soukromé osoby, starší byt či dům, je třeba nechat nemovitost ocenit. Banky mají své procesy a znalce, kteří toto ocenění provedou.

Každá banka má svoji interní metodiku, a určité požadavky má na banky i ČNB, nicméně způsob odhadu se nijak zvlášť neliší.

Například dle Moneta Money Bank se využívá několik způsobů zpracování odhadu nemovitosti, a to od cenových map, přes interní supervizory, až přes smluvní znalce. Banka vždy podle typu nemovitosti a účelu zhodnotí, jakým způsobem bude odhad nemovitosti zhotoven.

Žadatel o hypotéku pouze předá podklady k dané nemovitosti hypotečnímu bankéři a ten vše zajistí interní cestou. Výsledek odhadu je zpravidla znám do 5 pracovních dní, v komplikovaných případech, například když se zjistí právní vada na nemovitosti a podobně, může trvat zpracování odhadu déle.

Podle Luďka Havlíčka, odhadce a hypotečního specialisty makléřské společnosti Hypoasistent, se u odhadů pro účely bank jedná o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě.

Zástavní právo banky k nemovitosti se vkládá do katastru nemovitostí a vepisuje se na list vlastnictví. V případě koupě nemovitosti dochází k zápisu zástavy ještě před samotnou transakcí a převodem nemovitosti na nového vlastníka.



Postup je tedy tento:
- Kupující podepíše smlouvu o úvěru a prodávající podepíše zástavní smlouvu.
- Poté spolu s prodávajícím podepíše návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
- Poté by mělo dojít k úschově vlastních zdrojů, tj. složení peněz kupujícího na úschovní účet.
- Pak teprve se doporučuje podat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Při návrhu je třeba uhradit správní poplatek, který v současnosti činí 2000 korun. Tento poplatek hradí ve většině případů majitel nebo budoucí majitel zastavované věci.

Poté katastr nemovitostí zapíše na list vlastnictví tzv. zástavu, resp. také zákaz zcizení a zatížení, což znamená, že vlastník má sice právo s nemovitostí disponovat, ale nesmí ji bez souhlasu banky prodat, darovat či zastavit někomu jinému. Tento „blok“ bude v katastru nemovitostí až do doby, než bude hypotéka splacena.

Po zřízení této zástavy banka umožní čerpat úvěr, resp. převede dohodnuté finanční prostředky na účet, kde je již vlastní vklad kupujícího. A v tuto chvíli se podává na katastr nemovitostí druhá žádost, a tou je žádost o převod vlastnického práva ke kupované nemovitosti na kupujícího.

Odhad nemovitosti pro účely hypotéky může být v případě, že kupujete starší byt, také určitým měřítkem, zda platíte dobrou cenu. Pokud totiž odhad nemovitosti bankou bude nižší, než kupní cena, za kterou je nemovitosti nabízena, může to znamenat, že nemovitost je nadhodnocena, a banka vás tak může někdy ochránit i před špatnou koupí.