Co je to pacht a co všechno si lze propachtovat?

Vypadá to jako ze starých českých filmů. Ale není to tak. Pojmy pacht, pachtýř, propachtovatel a pachtovné se vrátily do běžné češtiny spolu s novým občanským zákoníkem. Pacht je totiž něco jiného než nájem.

Čím se liší pacht od běžného nájmu
Pokud si někdo pronajme například byt, dům nebo zahradu, má právo věc pouze užívat. A pozor, není to slovíčkaření, ale velmi důležitý pojem. Při pachtu totiž pachtýř věc nejen užívá, ale také požívá. To znamená, že má právo danou věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos.

Kde se nejčastěji užívá pachtovní smlouva
Pacht se nejvíce používá v zemědělství, ale také při pronájmu zahrady, pramenu vody, lomu, dolu a podobné přírodní lokality, v níž je důraz kladen na výnos. Nepronajímá si tedy nájemce zahradu například za účelem rekreace, ale za účelem pěstování, tj. výroby ovoce, zeleniny, právě tak pramen vody třeba pro stáčení vody pro léčebné účely a podobně. Pozor však, pozemky pronajaté za účelem pachtu musejí být používány k účelu, k němuž jsou určeny. Jinak má propachtovatel právo smlouvu vypovědět ve zkrácené lhůtě.

Mimo zemědělství se užívá tento druh smlouvy při pachtu závodu, což je vlastně pronájem firmy, výrobního podniku a podobně. Propachtováním závodu se pachtýř stává mj. věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisejí. Může to být i fungující restaurace nebo jiný podobný provoz. Po dobu pachtu náleží pachtýři výnos z činnosti, kterou daný závod provozuje.

Jaké jsou smluvní podmínky pachtu
Smlouva se uzavírá písemně. Vyznačuje nemovitosti určené k užívání a upřesňuje podmínky jejich využití. Pachtovní období v zemědělství počítá s jedním rokem, a to od 1. října do 30. září následujícího roku. U ostatních pachtů jde o běžný kalendářní rok.

U pachtu platí poměrně dlouhé výpovědní doby, většinou jde o roční výpovědní lhůtu. Cílem je, aby nemohl propachtovatel pachtýře připravit o výnos z jeho činnosti. Pokud není v pachtovní smlouvě uvedena výpovědní doba, může k vypovězení dojít jen v případech, když pachtýř bez souhlasu propachtovatele propachtuje předmět smlouvy další straně, nebo bude předmět pachtu využívat k jiným účelům, než bylo smlouvou určeno.

Ze strany pachtýře může být smlouva vypovězena dříve, pokud užívání předmětu smlouvy překazí předem neodhalená vada, kvůli které značně poklesl výnos, nebo pachtýř není schopen ze zdravotních důvodů obhospodařovat předmět pachtu, a pokud pachtýř zemře. V těchto případech jsou výpovědní lhůty tří a šestiměsíční.

Jak se platí pachtovné
Pachtovné se zpravidla platí měsíčně pozadu. V případě zemědělského pachtu ročně pozadu k 1. říjnu. Část pachtovného, nebo i pachtovné celé, může být dohodnuto nejen formou finanční úhrady, ale například i v dodávce zemědělských plodů či jiných užitků, které pachtýř má z propachtované věci. Obě strany si také mohou ujednat zvyšování či snižování pachtovného, například v závislosti na úrodě, jako inflační doložku a další.

Občanský zákon upravuje řešení různých situací vzniklých mezi vlastníkem pozemku a jeho uživatelem. Ne na vše však zákon pamatuje, a tak si smluvní strany mohou ve smlouvě sjednat i další práva a povinnosti. Může to být například povinnost pachtýře hospodařit na zemědělském pozemku ekologicky, předcházet škodám apod.