Jak může stavební uzávěra omezit nakládání s pozemkem

Stavební uzávěra pomáhá obcím chránit území před nežádoucí výstavbou do doby, než bude vydán nový územní plán. Ovšem na druhou stranu může ohrozit plány vlastníků pozemků, kterých se stavební uzávěra dotkne. Opatření je to sice dočasné, ale při koupi pozemku je vhodné se informovat, co v této oblasti daná obec plánuje.

Stavební uzávěru používají obce při procesu schvalování nového územního plánu nebo jeho změn. Územní plán je totiž závazný ve způsobu využití jednotlivých pozemků. To  znamená, zda to budou pozemky pro individuální výstavbu, hromadnou výstavbu, nebo bude na dané ploše plánována například pouze zeleň. Proto, pokud je územní plán v období projednávání změn, obec může vyhlásit stavební uzávěru. 

Ta omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by tato činnost mohla ztížit nebo znemožnit plánované možné využití území podle připravované územně plánovací dokumentace. Podle prováděcí vyhlášky č. 503/2006 Sb., stavební uzávěra obsahuje zejména vymezení území, pro které platí stavební uzávěra, rozsah a obsah omezení nebo zákazu stavební činnosti, dobu trvání stavební uzávěry, je-li ji možno předem stanovit (většinou je to do vydání nového územního plánu nebo jeho změny).

Stavební uzávěrou není ale možné omezit nebo zakázat udržovací práce. O uzávěře je obec povinna informovat i na webu a na úřední desce formou veřejné vyhlášky alespoň 15 dní dopředu a obec ji musí řádně zdůvodnit.  Poté běží měsíční lhůta na podání námitek a připomínek. Pokud obec námitkám nevyhoví, nelze se odvolat, ale pouze podat žalobu ke krajskému soudu pro nezákonnost stavební uzávěry, nebo lze podat podnět na přezkum rozhodnutí o stavební uzávěře.

I když je stavební uzávěra zákonná, může znamenat pro vlastníky pozemků újmu. Pokud by byla soudně zrušena, bude se pak jednat o uzávěru nezákonnou. V obou případech mají vlastníci podle stavebního zákona nárok na náhradu za omezení vlastnického práva, a to jak za stavební uzávěru, tak za případné následné změny v území (tj. po vydání nového územního plánu). Náhrada může být poskytnuta především za koupi pozemků a za zpracování projektové dokumentace, a to zvláště v případě investorů, nebo i individuálních majitelů.

Jestliže bude pozemek dále prohlášen za nezastavitelný, náhrada se poskytuje také za snížení hodnoty pozemku.



Pokud by však stavební uzávěru zrušil soud, je například v případě investorů, kteří museli odložit své stavební plány třeba o několik let, možné domáhat se na obci náhrady škody, která jim v důsledku omezení vznikla (například odložení stavby jim může přinést v případě uzavřených smluv či čerpání hypotéky náklady na penále, úroky apod.).

Obec by samozřejmě měla především hájit zájmy vlastníků pozemků a například při změně či pořízení nového územního plánu respektovat dříve vydané souhlasy se stavebními záměry. Stavební uzávěra by se měla vydávat vždy jen pro území, které by mohlo být ohrožené a kde je velký předpoklad, že dojde ke změně charakteru území nebo omezení stavební činnosti po schválení nového územního plánu nebo jeho změny. Ovšem ne vždy se to děje. Rozhodnutí o uzávěře je plně v kompetenci obce a může být klidně vztaženo na celé její území.

Při koupi pozemku je třeba ověřit nejen zda se na něm smí stavět v současné době, ale také zda obec nepřipravuje v daném území změnu územního plánu a netýká se ho, nebo se ho v blízké budoucnosti nedotkne, stavební uzávěra. Pokud nezíská kupující dostatečné informace, může mu to v budoucnu přinést řadu komplikací. Například odložení plánované stavby i o několik let.