Kolaudace podle nového stavebního zákona. Co se mění?

Starý stavební zákon vyžadoval pro běžné rodinné domy ohlášení stavebnímu úřadu. Jednalo se o „stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím“. Stavby pak bylo možné začít užívat na základě tzv. kolaudačního souhlasu. To již nyní neplatí. Nový stavební zákon vrátil „klasickou“ kolaudaci (resp. vydání kolaudačního rozhodnutí) i rodinným domům.

Stavbu, která nevyžaduje kolaudační rozhodnutí, lze nyní užívat ihned po dokončení v souladu s účelem vymezeným v povolení stavby. Jsou to některé jednoduché stavby a dále, až na jednu výjimku, také drobné stavby.  Přesný výčet těchto staveb přinášejí přílohy č. 1 a 2 stavebního zákona (283/2021 Sb.). Dokončení takové stavby stavebník oznámí neprodleně stavebnímu úřadu a začne stavbu běžně užívat. Pokud je to nová stavba, stavební úřad po obdržení oznámení od stavebníka vyzve příslušnou obec k přidělení čísla.

Stavby pro bydlení jsou zařazeny do jednoduchých staveb, které až na výjimky nevyžadují stavební povolení. Těmi výjimkami jsou právě rodinné domy. Respektive přesněji: stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží, podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a do 3 m hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury, stavby garáží do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m. 

Po dokončení stavby rodinného domu tedy musí stavebník požádat o vydání kolaudačního rozhodnutí. To učiní písemně s příslušnými přílohami, které definuje zákon, včetně dokumentace pro povolení stavby a s případným vyznačením změn, ke kterým v průběhu stavby došlo. 



V rámci kolaudačního řízení stavební úřad posoudí, zda skutečné provedení stavby je v souladu se stavebním povolením, případně posoudí malé odchylky od projektové dokumentace. Malými odchylkami se myslí takové, jimiž se nezměnil půdorysný či výškový rozsah stavby a změna nezasáhla do nosných konstrukcí, a samozřejmě se nezměnil budoucí způsob užívání stavby. 

Stavební úřad poté může provést závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby – zákon uvádí, že ji stavební úřad provede, „je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby“. To znamená, že ne vždy k vám musí po dokončení rodinného domku úředníci ze stavebního úřadu zavítat. Je to na jejich posouzení. V každém případě nemusí činit osobní prohlídku, pokud je žádost o kolaudační rozhodnutí doplněna odborným posudkem autorizovaného inspektora „o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání“. 

Přistoupí-li stavební úřad ke kontrolní prohlídce, musí proběhnout do 30 dnů od podání žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění vad žádosti. Přitom účastníci by měli být o prohlídce vyrozuměni minimálně 10 dní před datem jejího konání. Zjistí-li se, že jsou splněny veškeré podmínky pro užívání stavby, vydá stavební úřad kolaudační rozhodnutí nejpozději do15 dnů po prohlídce. Rozhodne-li se stavební úřad závěrečnou kontrolní prohlídku neprovádět, vydá kolaudační rozhodnutí do 15 dnů od podání žádosti. 

Stavební úřad může povolit i předčasné užívání stavby před jejím dokončením. To může být výhodné pro stavebníky, kteří například nemají dokončenou část domu (patro, podkroví), ale vzhledem ke své bytové situaci již potřebují v domě bydlet. Toto povolení však nenahrazuje závěrečné kolaudační rozhodnutí, je pouze dočasné, a to nejdéle na dobu jednoho roku.