Černé stavby budou "na černé listině“

AKTUALIZOVÁNO - Dosud platný stavební zákon č. 183/2006 Sb. umožňuje celkem benevolentně dodatečnou legalizaci černé stavby. To se má ovšem výrazně změnit. Legalizace nepovolené stavby již bude mnohem složitější a mnohé objekty budou určeny k demolici.

Jistě znáte lidsky pochopitelné případy. Soused, chovatel drobného zvířectva, zbořil dřevěnou králíkárnu a postavil novou zděnou kůlnu s prostory pro chov, garáží a skleníkem a po dohodě se sousedem vše ještě oplotil. Zároveň provedl přípravné práce na montáž tepelného čerpadla a solárních panelů, nenapadlo jej však kontaktovat stavební úřad. Při vyřizování úvěru a dotace zjistil, že bude nutné stavby dodatečně povolit. Pokud uvedené stavby neporušují požadavky na výstavbu, je jistě na místě umožnit následné jednodušší povolení.

Dosud tomu odpovídala i praxe pro zápis tzv. černých staveb do katastru nemovitostí, kdy si stavebník nechal vyhotovit geometrický plán a tzv. pasport stavby (dokument o skutečném provedení stavby a způsobu užívání) a stanovisko dotčených orgánů. Žádost mohla být i neúplná a mohla být doplňována. Dodatečné povolení mohlo nahradit nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí a stavební úřad mohl udělovat výjimky z požadavků na výstavbu (např. přimhouřit oči u nedostatečného odstupu od hranice pozemku). Stavba pak mohla být na základě geometrického plánu a dokladu od stavebního úřadu zapsána do katastru nemovitostí.

Dosavadní praxe však vedla některé stavebníky k tomu, že například z důvodu urychlení výstavby nebo s vědomím, že by jejich stavba povolena nebyla, stavěli vědomě bez povolení a stavbu legalizovali až následně. Tento stav však vedl k případům, kdy byly postaveny a následně legalizovány stavby, které by za normálních okolností povoleny nebyly. Proces odstraňování černých staveb je v České republice nefunkční a v minulosti většinou došlo k vydání dodatečného povolení než k demolici nepovolené stavby.

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. má za cíl udělat za černou výstavbou tečku

Nově bude stavebníka čekat pokuta a proces dodatečného povolení, který odpovídá procesu povolení nové stavby, včetně vyjádření sousedů. Podmínkou bude doložení dobré víry a splnění požadavků na výstavbu. Pokud se vrátíme k našemu příkladu, pokud soused stavěl s vědomím, že vše dodržuje, byl dohodnut se sousedy, dodržel technické požadavky, podmínky odstupu od sousedních staveb, neporušil povinnosti ochrany přírody a vod, požární předpisy atd., pak bude jeho situace jednodušší. Jak však prokáže dobrou víru stavebník, který na základě povolení na opravu střechy na památkově chráněné chaloupce v chráněné oblasti přestavěl chaloupku na "vilku" s bazénem, garáží, vydlážděnu terasou a vysokým plotem, který zamezil v přístupu k sousedním pozemkům?

Nový stavební zákon již neumožňuje stavebnímu úřadu učinit při dodatečném povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Stavba, která nové podmínky nesplní, nebude moci být dodatečně povolena a zapsána do katastru.

Pokud tedy máte dosud nezapsanou stavbu v katastru nemovitostí, kontaktujte stavební úřad, abyste získali nutný podklad pro zápis do katastru nemovitostí a stihli vše do 30. 6. 2024. 

Před aktualizací toho článku bylo uvedeno datum 1. 7. 2023. Novela z. č. 195/2022 Sb. však vložila do nového stavebního zákona tzv. přechodné období, podle kterého budou stavební úřady při posuzování žádosti o dodatečné povolení stavby postupovat do 30. 6. 2024 dle dosavadních předpisů.

Pokud si chcete ověřit stav zápisů vašich nemovitostí v katastru, můžete tak zdarma učinit na https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. A pokud vám někdo radí stavět "jednodušeji" bez stavebního povolení, tak vězte, že takový postup nadále nebude tolerován.