Proč je dobré získat kvalifikovaný souhlas souseda se stavbou

Při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu je třeba myslet i na sousedy, s nimiž bude třeba jednat již před realizací stavby. Pokud si stavebník totiž získá pro realizaci stavebního záměru kvalifikovaný souhlas souseda, umožní mu to rychleji a levněji získat oprávnění k umístění či realizaci stavby.

Je souhlas souseda pro realizaci stavby nutný?
Sousedem je každý vlastník sousedního pozemku nebo stavby. Jeho souhlas sice není nutný pro umístění či realizaci každé stavby. Avšak pokud se jedná o stavbu, na kterou lze podle stavebního zákona využít jednodušších postupů, je takový souhlas velkou výhodou.

Pokud totiž souhlas souseda stavebník nezíská, bude muset i v případě staveb, pro které to není podmínkou, podstoupit složitější proceduru. To znamená žádat o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. A to je samozřejmě dražší a také časově náročnější. Vždyť vydání stavebního povolení stojí podle platného zákona o správních poplatcích 5000 Kč, zatímco vydání souhlasu s ohlášenou stavbou pouze 1000 Kč.

Navíc soused bude vystupovat v roli účastníka stavebního řízení a může podávat námitky, odvolávat se proti povolení stavby, a tím stavební řízení dále komplikovat a prodlužovat.

Pro které stavby je možné souhlas využít
Kvalifikovaný souhlas souseda je výhodné využít na stavby, pro jejichž realizaci stačí stavební ohlášení, avšak mají určitá specifika. Jsou to stavby v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, které nemění poměry v území a nevyžadují nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

V případě rodinných domků jde o stavby pro bydlení a rekreaci o jednom podzemním a maximálně dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, bazény a skleníky do 40 m2, a další, pokud nejsou umístěny v odstupové vzdálenosti nejméně 2 metry od hranice pozemku. Pokud jsou umístěny ve větší odstupové vzdálenosti, kvalifikovaný souhlas souseda není nutný.

Výhody získání kvalifikovaného souhlasu partnera
Jednou z výhod jsou nižší poplatky za vydání příslušných oprávnění a souhlasů. Další nespornou výhodou je kratší doba, za kterou bude možné pustit se do realizace stavby. Pokud ohlášení stavby splňuje všechny náležitosti, doručí stavební úřad stavebníkovi souhlas do 30 dnů a pak je ihned možné začít stavět. Zatímco stavební řízení může trvat 60, ale i 90 dnů.

Ovšem nejvýznamnější devizou do budoucna bývá především klidnější spolužití. Jestliže bude soused ihned od počátku negovat každý návrh stavebníka, dá se očekávat, že ani budoucí soužití vedle něj nebude jednoduché a že spory mohou pokračovat, ne-li gradovat.

Jak má kvalifikovaný souhlas souseda se stavbou vypadat
Příslušné právní předpisy, především stavební zákon, jasně stanoví, jak má kvalifikovaný souhlas souseda se stavbou vypadat. Aby byl souhlas stavebním úřadem posouzen jako kvalifikovaný, je třeba, aby splňoval příslušné náležitosti. Pro územní řízení i ohlášení stavby je stanoveno, že souhlas má být vyznačen přímo na situačním výkresu.

Nestačí tedy pouze dohoda, prohlášení či podobná forma. Je nutné, aby soused podepsal příslušný výkres, jinak nebude zákon naplněn. Podpis nemusí být úředně ověřen. 
Jestliže nebude podpis souseda přímo na situačním výkresu, stavební úřad jej neuzná za kvalifikovaný. Pak se může prodloužit lhůta pro vydání souhlasu ze strany stavebního úřadu, který bude vyžadovat doplnění, nebo se dokonce postup překlopí do územního či stavebního řízení.

Písemná dohoda se sousedem se však tímto postupem nevylučuje. Naopak, její uzavření lze doporučit, aby nový majitel pozemku – stavebník – si hned zpočátku uspořádal vztahy s okolními vlastníky pozemků a staveb. Například lze dohodnout kompenzaci za rušení souseda po dobu stavby, skladování stavebního materiálu před jeho domem, využití jeho pozemku pro potřebné práce na společných hranicích pozemku a jiné.