Co je třeba připravit k odhadu ceny nemovitosti

Odhad nemovitosti je nutný v několika případech. Především je to při koupi nemovitosti na hypotéku, dále pro dědické řízení a rozdělení společného jmění manželů. V dalších případech sice není odhad právně nutný, ale je také vhodné jej mít. Je to například při prodeji nemovitosti či darování.

V dnešní době zákon neukládá, aby ve většině případů odhad připravoval soudní znalec. Odhad může provádět i realitní makléř. Výsledný dokument bude podobný, protože oba budou vycházet ze stejných informací a budou zpracovány podobnými metodami. Většinou oba odhady dojdou i ke stejné či velmi podobné ceně.

Někdy může být odhad zkušeného realitního makléře dokonce lepší, než znalecký posudek, protože při stanovení tržní ceny vezme v potaz i skutečnosti, které pro znalce nehrají roli, ale mají vliv právě na výši prodejní ceny nemovitosti (například okolí nemovitosti, dopravní spojení, občanská vybavenost apod.).

Znalecký posudek, tj. odhad zpracovávaný soudním znalcem, je však třeba v některých případech, které stanoví zákon. Je to zvláště tehdy, pokud je nemovitost součástí nějakého soudního řízení. Například v případě rozvodu a různých manželských sporů, v případě různých majetkových sporů příbuzných či spoluvlastníků nemovitosti, a také u exekuce nebo insolvence.

Pro zpracování posudku je třeba, aby měl odhadce k dispozici co nejvíce informací o dané nemovitosti. Některé podklady si může obstarat ám. Je to například výpis z katastru nemovitostí či kopie katastrální nebo pozemkové mapy (podle toho, o jakou nemovitost se jedná). Z výpisu z katastru odhadce rovnou zjistí, zda jsou na nemovitosti nějaká věcná břemena či zástavy.

K tomu pak bude chtít po vlastníkovi dodat smlouvy omezující tato vlastnická práva. Dále je třeba mít k dispozici tzv. nabývací tituly, tj. jak vlastník nemovitost získal (kupní smlouva, darovací smlouva, dražební protokol, doklady z dědického řízení). Pokud nejde o byt, ale třeba o rodinný dům, je dobré mít k dispozici stavební dokumentaci, kolaudační rozhodnutí, případně další dokumenty, jako jsou geometrické plány, vyjádření dotčených úřadů, starší posudky a podobně. Čím více dokumentů, tím jednodušší bude prohlídka nemovitosti.



Na prohlídce potřebuje odhadce zjistit všechny důležité informace, které mohou ovlivnit výši ceny nemovitosti. Zaměří nemovitost jako takovou i jednotlivé místnosti, bude zjišťovat typ zdiva i rozsah případných rekonstrukcí. Pokud má k dispozici stavební dokumentaci, může pouze srovnat, zda skutečný stav souhlasí s dodanou dokumentací. Během prohlídky nemovitosti rovněž pořídí fotografie. 

Poté zpracuje konkrétní odhad a dokumentaci dodá objednavateli. Vypracování odhadu může trvat několik dní až týdny. Záleží na složitosti, kterou s sebou nese konkrétní nemovitost. U bytu to zřejmě může být hotové v řádu dnů, u větší nemovitosti to může trvat týdny. Podle toho se bude i pohybovat cena za daný odhad. Čím je nemovitost běžnější, tím bude odhad levnější.

Pokud jde o odhad související s prodejem nemovitosti, některé realitní kanceláře jej nabízejí zpracovat zdarma. Pokud se pak vlastník stane jejich klientem, je to služba, která se jim realizací obchodu rychle vrátí. V ostatních případech platí odhad vždy objednavatel, což je ve většině případů vlastník nemovitosti. Pouze tehdy, když je odhad zpracováván například pro exekutora, hradí jej příslušná instituce, která si však tyto náklady zahrne do své odměny.

Podle portálech stojí odhad běžného bytu od 1500 do zhruba 3000 korun a odhad rodinného domu od 2500 do 8000 korun podle toho, zda jej zpracovává realitní makléř nebo soudní znalec, a také dle lokality, v níž se nemovitost nachází.