O nemovitosti nabývané děděním je nejlepší rozhodnout předem

Dědění nemovitosti je často složitá záležitost. Pokud ji zdědí více dědiců, stávají se spoluvlastníky ideálních podílů. Jak však postupovat, když nemovitost nemohou nebo nechtějí užívat všichni spoluvlastníci dohromady? A co je nejlepší pro správu nemovitosti?

Pokud zemřel blízký člověk, je to vždy událost, která zasáhne do života mnoha osob. Po prvním šoku však přicházejí na řadu praktické záležitosti. Jednou z významných je, jak naložit s majetkem zesnulého, zvláště s nemovitostí, kterou vlastnil.

Při vypořádání dědictví je nejlepší dohoda
Ideálním řešením je dohodnout se na rozdělení majetku tak, aby nemovitost patřila jedné osobě. V případě dědění více nemovitostí pak, aby vždy jednu nemovitost vlastnila jedna osoba. Aby však bylo dědictví rozděleno spravedlivě, musí ti, kteří nemovitost nebudou vlastnit, dostat finanční vypořádání.

Rozhodnout – a dohodnout – se musí všichni dědici. V prvé řadě je důležité vycházet z toho, zda v nemovitosti některý z dědiců bydlí a jak ji užívají ostatní. Pokud je nemovitost prázdná, je třeba se domluvit, zda ji bude někdo z dědiců chtít užívat. Jestliže nemá dům chátrat, je třeba, aby v něm někdo bydlel. A když to nebude nikdo z dědiců, je nejlepší již před dědickým řízením učinit dohodu, že dům se prodá, případně se bude pronajímat.

V případě pronájmu je však třeba počítat s jeho údržbou. A opět se musí všichni dědici – resp. budoucí spoluvlastníci – shodnout na tom, co se opraví a kolik finančních prostředků bude třeba do nemovitosti investovat, aby se dala pronajímat a kdo se bude o záležitosti spojené s pronájmem starat.

Zděděný majetek je třeba ocenit
Při každém dědictví nemovitosti je třeba předložit notáři odhad její ceny, takzvanou srovnávací tržní analýzu. Tu již nemusí provádět odhadce, ale zpracovává ji realitní makléř. Makléř může cenu nemovitosti odhadnout lépe, protože zná dobře aktuální situaci na trhu a v dané lokalitě.

Pokud se dědici dohodnou, sdělí notáři, jak se rozhodli si rozdělit nemovitosti a další majetek a jak se mezi sebou vyrovnají finančně. Notář pak při konečném řízení, kterého se účastní všichni dědici, toto rozhodnutí sepíše do dohody o vypořádání dědictví a tuto dohodu zašle s návrhy na vklad do katastru nemovitostí.

Pokud se dědici nedomluví, notář s největší pravděpodobností rozdělí dědictví podle dědických podílů. Snadno se pak může stát, že tři sestry zdědí každá třetinu pole, třetinu zahrady a třetinu chalupy. Pokud se však v dalším období spoluvlastníci neshodnou na využití nemovitosti, na jejím pronájmu či prodeji, může se dědictví stát předmětem mnohaletých sporů.

Užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků
Může se stát, že jeden ze spoluvlastníků bude chtít v nemovitosti trvale bydlet nebo ji užívat, zatímco ostatní budou chtít nemovitost prodat, případně se o ni odmítnou starat. Nejjednodušším řešením je samozřejmě nemovitost převést na jednoho vlastníka, který v ní chce bydlet, a ostatním dědicům poskytnout finanční protihodnotu. I v tomto případě může pomoci kvalitní realitní kancelář, která bude schopna nabídnout finanční poradenství k zajištění hypotéky, jíž by se vyplatili ostatní dědicové.

V případě, že jeden z dědiců odmítne nemovitost prodat a bude ji užívat sám i přes nesouhlas ostatních, nebo nebude mít prostředky na jejich vyplacení, mají tito spoluvlastníci právo na náhradu za to, že nemohou  nemovitost užívat. Na výši náhrady, která by měla být zhruba ve výši podílu z pronájmu běžného v dané lokalitě, je však třeba se opět domluvit. Pokud by spoluvlastník, který v nemovitosti bydlí, odmítl dohodu o náhradě, je možné požadovat vydání bezdůvodného obohacení za nadměrné užívání společné věci ve výši, o kterou se spoluvlastník obohatil.

Pokud bude i tento pokus neúspěšný, je třeba požádat soud o rozdělení spoluvlastnictví. A protože některé nemovitosti, například byt, reálně rozdělit nejdou, soud nakonec nemovitost přikáže jednomu ze spoluvlastníků a uloží mu zaplatit dalším spoluvlastníkům finanční náhradu.

Spoluvlastnictví nemovitosti je často příčinou rodinných rozkolů a mnohaletých sporů, které nakonec rozhodne až soud. Předejít tomu lze pouze dohodou před vypořádáním dědictví.