Černá stavba. Dodatečně povolit nebo odstranit?

Na pozemku, který chcete koupit, stojí malá chata. V katastru nemovitostí ale není evidována. Nebo vlastníte pozemek a po roce přijedete ze zahraničí a zjistíte, že na něm příbuzný, který ho měl udržovat, postavil dům. Co s tím?

Stavba neoprávněná
Taková je stavba zřízená na cizím pozemku. Což je právě případ, kdy příbuzný postavil za vaší nepřítomnosti na vaší zahradě dům. Pokud jste o tom nevěděl, můžete ho vyzvat k odstranění stavby na jeho náklady. Když odmítne, je třeba podat návrh k soudu na rozhodnutí o odstranění stavby na náklady stavebníka.

Jiné by to bylo, pokud by se prokázalo, že jste byl o stavbě informován a nezakázal ji. Jestliže by to byla kůlna, její odstranění je poměrně jednoduché. Pokud by však šlo například o rodinný domek, situace bude podstatně těžší. Vlastník pozemku může v tuto chvíli po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.

Nepovolená stavba
U některých staveb nastává souběh obojího. Stavba je nejen neoprávněná – na cizím pozemku, ale také nepovolená. Nepovolenou stavbou však může být i taková, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem. V takových případech náleží příslušnému stavebnímu úřadu právo zahájit řízení o odstranění nepovolené neboli černé, stavby.

Nejen černá stavba
Někdy nemusí jít přímo o nepovolenou stavbu, a přesto bude nutno dodatečné povolení. Je to tehdy, kdy je stavba provedena v rozporu se stavebním povolením nebo jiným dokumentem, který opravňuje k realizaci stavby. Nebo v případě, že již hotovou stavbu někdo bez povolení změní nástavbou, přístavbou nebo jinými rozsáhlými stavebními úpravami, které podléhají stavebnímu řízení.

Stavebník také nesmí zahájit stavbu dříve, než takové rozhodnutí nabyde právní moci. I v tomto případě by se jednalo o černou stavbu a stavební úřad by mohl postupovat stejně, jako u každé jiné nepovolené stavby.

Na druhou stranu se nemusí stavebník bát staveniště připravit. Tzv. přípravné práce pro následné provádění stavby je možné provést ještě před udělením souhlasu se stavbou. Mohou to být například zemní práce související s vyrovnáním pozemku, odstranění náletových dřevin, ohrazení a podobné. Nesmí se však vykonávat práce, které jsou již považovány za součást stavby a jsou zaneseny v projektové dokumentaci.

Dodatečné povolení
Stavební úřad při zjištění nepovolené stavby zahájí úřední řízení o odstranění stavby, a zároveň poučí stavebníka, že může do třiceti dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby.

Stavebník musí o dodatečné povolení požádat a prokázat, že stavba není umístěna v rozporu s územním plánem či rozhodnutím, a že není provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje. To může být například památkově chráněná zóna, ochranné pásmo vodního zdroje apod.

Poté stavební úřad nejprve přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Pokud je vydáno dodatečné povolení, řízení o odstranění stavby bude zastaveno. Pokud stavební úřad dodatečné povolení zamítne, bude nařízeno odstranění stavby.

Někteří stavebníci podávají žádost o dodatečné povolení stavby na konci třicetidenní lhůty. Nedodají-li však potřebnou dokumentaci, úřad žádost zamítne a obnoví řízení o odstranění stavby. A situace se opakuje. Dle Nejvyššího správního soudu může v tom případě "stavební úřad odmítnout přerušení řízení o odstranění stavby, protože podání opakované žádosti se jeví jako účelové".

U takových, předpisů nedbalých stavebníků, jde o zdržovací taktiku sázející na to, že jednou se úředník unaví a stavbu přece jen bez příslušných důkazů či dokladů povolí. Taková sázka do loterie se však nevyplácí a v důsledku dojde na odstranění stavby a zbytečné náklady.