Na co si dát pozor při koupi stavební parcely

V katastrálním zákoně neexistuje pojem stavební pozemek. Pozemky se v katastru evidují v podobě parcel. A ty mohou být buď stavební, nebo pozemkové. Stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou.

Pro pozemek je důležité, že se jedná nejen o část zemského povrchu, ale také že může vzniknout jen za předpokladu, že má zákonem stanovené hranice. To mimo jiné znamená, že je také geometricky a polohově určen. Pozemky se určují parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém se nacházejí. 

Parcela může být v katastrální mapě prostřednictvím vnitřní kresby rozdělena na různě velké části a může zahrnovat třeba dva pozemky s různě určeným způsobem využití. Například jeden bude mít využití jako zastavěná plocha, druhý jako ovocný sad.

Stavební pozemek je termín, který obsahuje stavební zákon a rozumí se pod ním pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem. Stavební pozemek je tedy takový, na kterém se stavět bude nebo se už staví.

Až bude postaveno, vlastník stavby ohlásí změnu katastrálnímu úřadu a ze stavebního pozemku se stane zastavěný stavební pozemek, který bude zaevidován jako stavební parcela.

Koupě stavebního pozemku od obce
Jestliže kupujete stavební pozemek od obce, má to určitě řadu výhod. Není moc úkonů, které by se nedaly splnit, aby se na pozemku postavila nemovitosti. Obec, která pozemky prodává, má určitě v územním plánu zaneseno, že se na nich může stavět. To je první překonaná překážka. Pozemek je také většinou zasíťován a napojen na obecní infrastrukturu, včetně příjezdových cest.

V takovém případě je jen třeba se ujistit, že byl prodej pozemku řádně schválen příslušnými orgány obce, většinou radou nebo zastupitelstvem.

Může se však stát, že obec nabídne k prodeji zemědělské pozemky s neformálním slibem, že je změnou územního plánu převede do režimu stavebních pozemků. Na takové sliby se doporučuje nespoléhat. Stačí změna ve vedení obce a pozemek, koupený s cílem přeměny na stavební pozemek, zůstane loukou bez možnosti stavby.

Koupě pozemku od soukromého vlastníka
Jestliže je pozemek v obci, na jeho hranici vedou potřebné sítě a je k němu vybudována veřejná přístupová cesta, stačí prověřit si, zda je územním plánem stanoveno, že na pozemku lze stavět.

Složitější je koupě pozemku, kam nevede žádná infrastruktura. Zde musí investor počítat s náklady na její vybudování, a přitom ani obec ani provozovatelé sítí nemají povinnost sítě k soukromým pozemkům přivést. Je to vždy věcí dohody. I když jsou hlavní větve sítí blízko, mají sice provozovatelé vybudování přípojek umožnit. Může se ale stát, že síť nemá kapacitu pro další odběratele a stavba bude těžko řešitelná.

Pozor na ochranná pásma
Stavební záměry mohou také zkomplikovat různé zásahy zvenčí, například existující či připravovaná ochranná pásma. A nejsou to jen vodní plochy nádrží na pitnou vodu, ale také vedení vysokého napětí a další. Pokud již ochranné pásmo existuje, většinou je tak označeno. Ovšem je třeba si také zjistit, zda není v uvažované lokalitě ochranné pásmo plánováno v budoucnu. To by mohlo veškeré stavební práce na zakoupeném pozemku zmařit.

Stavební pozemek je zvláštní druh nemovitosti, která vyžaduje specifický přístup. Aby se z kupované stavební parcely nestal pozemek, na němž nepůjde postavit ani chatu, může zaručit dobrý realitní makléř.