Nemovitost, v níž je rodinná domácnost, nelze zastavit bez souhlasu druhého manžela

O pojmu rodinná domácnost, jsme již informovali v souvislosti s koupí nemovitosti. Podobné to je i při jiných právních úkonech, jako je například zřízení zástavního práva. Bohužel, někdy na neznalost institutu rodinné domácnosti, který je definován v novém občanském zákoníku, doplácejí ti, kteří si včas tuto skutečnost neprověřili.

I když občanský zákoník platí již takřka sedm let, ještě stále se označuje jako "nový" a mnoho pojmů, které zavedl do praxe, je širší veřejnosti neznámých. Proto je dobré při právních úkonech prověřit, jak danou situaci občanský zákoník řeší. To se týká i ochrany rodinné domácnosti.

Ochrana rodinné domácnosti
V rámci ochrany rodinné domácnosti se významně omezuje nakládání s nemovitostí, ve které je zřízena rodinná domácnost. O tom, kde bude rodinná domácnost zřízena, rozhodují manželé tím, že spolu začnou na určitém místě žít. Neznamená to však pouze spolu bydlet, ale podílet se na celkovém chodu domácnosti a společně hospodařit.

Ochrana rodinné domácnosti se uplatňuje nejen v případě, že nemovitost je v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů. I když by byl v katastru nemovitostí z jakýchkoli důvodů zapsán pouze jeden z manželů, pokud je v nemovitosti rodinná domácnost, je třeba k mnoha právním úkonům souvisejícím s nemovitostí souhlas druhého manžela. Ochrana rodinné domácnosti platí ale i v případě, že vlastníkem nemovitosti je pouze jeden ze členů domácnosti.

Zástavní právo? Jedině se souhlasem všech členů domácnosti
Zřízení zástavního práva, například kvůli hypotečnímu úvěru nebo jakékoli jiné půjčce či transakci, je typickým příkladem, kdy nesmí vlastník nebo spoluvlastník nakládat s nemovitostí libovolně, pokud je v ní rodinná domácnost.

V rámci zachování bydlení nesmí totiž žádný z členů rodinné domácnosti s nemovitostí nakládat tak, aby bylo zamezeno dalšímu bydlení. Bez souhlasu všech členů rodinné domácnosti nesmí jiný člen této domácnosti nemovitost zatížit, zcizit či na ni uvalit jiný závazek neslučitelný s bydlením ostatních členů rodinné domácnosti. Pokud chce jeden z členů rodinné domácnosti nemovitost zastavit, je třeba písemný souhlas ostatních členů, nebo písemné vyjádření druhého z manželů, že se v nemovitosti nenachází rodinná domácnost.

Nejvyšší soud potvrdil přednostní právo rodinné domácnosti
V loňském roce řešil nejvyšší soud dovolání manželky, kdy manžel uzavřel se společností poskytující nebankovní úvěry smlouvu o úvěru a k zajištění uzavřel zástavní smlouvu na rodinný dům, v kterém žil s manželkou a dětmi. Manžel zakoupil dům v době trvání manželství, takže byl navíc součástí SJM, i když v katastru nemovitostí byl zapsán pouze on. Proto se nebankovní společnost domnívala, že má právo sám rozhodnout o zřízení zástavy a neprověřil, zda se v domě nenachází rodinná domácnost.

Manželka však podala návrh za neplatnost zřízení zástavního práva s tím, že dům je jednak v SJM, a navíc se v domě nachází rodinná domácnost. Soudy prvního i druhého stupně žalobu manželky zamítly s tím, věřitel uzavřel smlouvu v dobré víře ve správnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí.

Nejvyšší soud však rozhodl, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v tomto případě irelevantní, protože ochrana rodinné domácnosti, a s tím spojená povinnost získat souhlas manželky, se musí uplatnit bez ohledu na to, zda je daná nemovitost součástí SJM či ve výlučném vlastnictví manžela.

Věřitelům tedy v případě, že berou do zástavy pozemek, na němž se nachází rodinný dům, byt v osobním vlastnictví či jakýkoli obytný dům, nestačí zkontrolovat údaje v katastru nemovitostí. Musí si také prověřit, zda se v předmětné nemovitosti nenachází rodinná domácnost, a to i v případě, že dlužník prokáže, že nemovitost je skutečně v jeho výlučném vlastnictví, a nikoliv ve SJM.

V případě dispozice s nemovitostí ze strany ženatých fyzických osob by tak měla druhá strana vždy vyžadovat i prohlášení druhého z manželů, že se v dotčené nemovitosti nenachází rodinná domácnost, resp. že dotčený manžel s předmětným právním jednáním ve vztahu k nemovitosti souhlasí. V opačném případě se tato druhá strana vystavuje riziku, že druhý z manželů může následně právní jednání napadnout jako neplatné.