Jaká mohou být úskalí vztahů mezi pronajímatelem, nájemcem a podnájemcem?

Nový občanský zákoník velmi podrobně vypisuje, jak na pronájem bytu. Uvádí práva a povinnosti pronajímatele, ale i práva nájemce, či podnájemce. Mimo občanského zákoníku řeší práva a povinnosti obou stran také nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s nájmem bytu. Každopádně jde vždy o obchodní vztah, a i když lze předpokládat, že obě strany jednají seriózně, je třeba, aby si pronajímatel i nájemce zjistili potřebné informace o druhé straně, pokud je ten nepředloží sám.

Pronajímatel jako fyzická osoba
Častým vlastníkem bytového domu je fyzická osoba. Ta je zapsána jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí. Pokud je dům ve spoluvlastnictví více osob, musí být v katastru zapsány všechny a jejich podíl. V tomto případě by vás měl ten z vlastníků, který s potenciálními nájemci jedná, informovat, zda a na jakém základě (např. plná moc) má právo zastupovat spoluvlastníky a pronajímat byty, resp. uzavírat nájemní smlouvy. Fyzická osoba vlastnící byt či dům, který pronajímá, nemusí mít živnostenský list. Příjmy, resp. zisk z pronájmu pak dává do daňového přiznání. Stejné je to s vlastnictvím bytu ve sdružení vlastníků jednotek.

Vlastníkem je bytové družstvo
Družstevní byty nevlastní družstevníci, ti mají v družstvu „pouze“ družstevní podíl, jehož součástí je také právo nájmu bytu. Výhodou tohoto typu nájmu je, že bytové družstvo dle zákona nesmí vydělávat peníze, takže pronájem je levnější. Ovšem pouze pro družstevníka. Pokud si budete pronajímat družstevní byt, je třeba zjistit si také potřebné informace. Byt může pronajímat družstvo, pokud k němu nemá právo žádný z družstevníků. To se může stát například tehdy, když je některý z nich pro hrubé porušení stanov z družstva vyloučen.

Družstvo se na členské schůzi dohodne, že si byt ponechá a pronajme jej nečlenovi družstva – v tomto případě už za tržní, nikoli tedy snížený nájem. Jestliže byt pronajímá družstevník, jedná se o podnájem, nikoli pronájem. S podnájmem musí souhlasit družstvo. Souhlas musí mít písemnou formu nebo může být tato možnost zahrnuta ve stanovách, včetně podmínek, který musí člen družstva splnit. Výjimkou není ani pravidelný poplatek za to, že smí byt pronajímat.

Omezení pronájmu v případě rodinné domácnosti
Rodinná domácnost má v případě pronájmu bytu tu nejvyšší ochranu. Pronajímatel musí respektovat tuto skutečnost nejen při uzavírání nájemní smlouvy, ale především při jejím ukončení. Běžným případem je, že uzavře smlouvu s nájemcem, který se v průběhu bydlení v dané nemovitosti vdá/ožení. Když se k němu partner přistěhuje, vznikne v bytě rodinná domácnost. V tomto případě pak nájemní právo k danému bytu automaticky vznikne i jeho manželce/manželovi. Což znamená, že mají oba právo bydlet, ale zároveň i oba povinnost platit nájemné.

Hodlá-li původní nájemník byt, v němž se nachází jeho rodinná domácnost, opustit a nájemní smlouvu ukončit, nesmí tak učinit bez souhlasu druhého z manželů. Jenže pokud třeba jeho opuštění domácnosti neprobíhá v klidné atmosféře, může nájemce pronajímatele uvést v omyl a sdělit mu, že nájem ukončuje i za druhého partnera. V praxi tak může nastat situace, že pronajímatel se neseznámí se stanoviskem druhého z manželů a v dobré víře s původním nájemcem uzavře dohodu o ukončení nájemní smlouvy. Její platnost však může být úspěšně napadena u soudu. A manžel či manželka původního nájemce zůstane v nemovitosti bydlet, aniž by kdy s pronajímatelem uzavřela jakoukoliv smlouvu. Přejdou na ni totiž práva a povinnosti z nájemní smlouvy uzavřené kdysi s nájemcem.

Pronájem nemovitosti může mít ze strany pronajímatele i nájemce různá úskalí. Určitě není nájemní vztah takovým, aby se smlouva nechala podepsat bez odborného posouzení. Nejlepším řešením je proto nechat celou transakci na starosti kvalifikovanému realitnímu makléři nebo právníkovi se specializací na reality.