Pronajali jste si byt a chcete jej upravovat. Na co vše potřebujete souhlas od pronajímatele?
Stavební úpravy a změny v bytě může provádět pronajímatel i nájemce. Pro obě strany pak platí jasná pravidla, za nichž lze dané práce provést. Obojí stanoví občanský zákoník v paragrafech 2259 a dalších.
Stavební úpravy prováděné pronajímatelem
Podle zákona je možné, aby pronajímatel provedl stavební úpravy bytu, který je obýván nájemcem jen tehdy, pokud se nesníží kvalita bydlení nájemce a je možné úpravy provést bez většího nepohodlí nájemce. V těchto případech nemusí pronajímatel žádat o souhlas nájemce. Může jít například o výměnu oken, zateplení fasády domu a podobně. Stejné to je, pokud pronajímatel provádí úpravy na příkaz orgánu veřejné moci, nebo hrozí-li nemovitosti a jejím obyvatelům závažná újma. Pokud je například dům označen statiky za neobyvatelný, musí jej pronajímatel opravit a nepotřebuje k tomu souhlas nájemců. Ovšem v těchto případech musí poskytnout nájemci přiměřenou náhradu nákladů, které souvisejí s vyklizením bytu nebo bydlením na dobu určitou v jiné nemovitosti.
Stavební úpravy prováděné nájemcem
Je možné, že jste si pronajali byt v lokalitě, která je z nějakých důvodů vhodná pro vaše bydlení, ale dispozice bytu nebo jeho kvalita neodpovídá vašim požadavkům. Jaké jsou možnosti při provádění stavebních úprav či jiných podstatných oprav?
Ke všemu je třeba vyžádat si souhlas pronajímatele. Výjimkou, kdy pronajímatel nemůže odepřít souhlas se stavebními úpravami, jsou případy, kdy je třeba provést stavební úpravy v důsledku změny zdravotního stavu nájemce. Občanský zákoník hovoří v této souvislosti o "zdravotním postižení", aniž by specifikoval, co vše může obsahovat. Lze však z toho vyvodit, že se bude jednat o takové postižení, které brání nájemci užívat byt tak, jako dosud. Může tedy jít především o případy, kdy nájemce nebo některý z členů jeho rodiny musí používat invalidní vozík vyžadující jinou prostorovou náročnost při šířce dveří, uspořádání kuchyně, sociálního zařízení a podobně. Pronajímatel sice musí souhlasit s potřebnými stavebními úpravami, ovšem nemusí je financovat a po skončení nájmu může žádat o uvedení bytu do původního stavu.
Finanční kompenzace – věc nejistá
Tak jako ve všech ostatních případech týkajících se právních vztahů mezi osobami, je důležité mít všechny podstatné věci potvrzené písemně. To se týká také rekonstrukcí či přestaveb v nájemním bytě. Pronajímatel a nájemce by se měli před započetím prací nejen dohodnout, že tyto práce jsou pronajímatelem schváleny, ale také jak budou financovány, či zda bude pronajímatel zhodnocení bytu kompenzovat při ukončení nájmu.
V případě, že pronajímatel povolil stavební úpravy, jejichž realizací se zvýšila hodnota bytu (například položení nových podlah, montáž nového sprchového koutu, rekonstrukce kuchyně), má nájemce nárok na finanční vyrovnání. Nemusí to však být okamžitě, zákon uvádí lhůtu nejpozději ke dni skončení nájmu. Ale je tomu i naopak. Pokud se pronajímatel domnívá, že hodnota bytu byla úpravami snížena, může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu.
Pokud však byla úprava či změna provedena bez svolení pronajímatele, tak i když byl byt touto úpravou zhodnocen, nemá nájemce na finanční kompenzaci nárok.
Podle soudní judikatury se pronajímatel může domáhat odstranění stavebních úprav či jiných podstatných změn v bytě provedených bez jeho souhlasu třeba i za dvacet let po realizaci. Výkon vlastnického práva totiž nepodléhá promlčení.
Související články
Je možné použít na prodej nebo pronájem nemovitostí vzorové smlouvy z internetu?
Nájemní smlouva k nemovitosti Dobře sepsaná nájemní smlouva je předpokladem seriózního smluvního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud pronajímatel zakoupil investiční byt, má činžovní dům, v…
realitní zpravodaj
20. 7. 2021
Údržba nájemního bytu - co platí nájemce a co nájemník?
Vládní nařízení odlišuje běžnou údržbu bytu a drobné opravy bytu. Stanovuje se také roční limit nákladů. Běžnou údržbu a drobné opravy bytu je povinen zajišťovat a hradit sám nájemce. Pronajímatel je…
realitní zpravodaj
26. 5. 2021
Pronajímáte byt? Jaká jsou vaše práva a povinnosti
Povinnost informovat sousedy První povinností vlastníka je informovat sousedy, kdo v bytě bydlí. To znamená do jednoho měsíce po koupi bytu, resp. po jeho zápisu do katastru, musí sdělit sousedům,…
realitní zpravodaj
23. 4. 2021
V jaké maximální výši může být požadována kauce při pronájmu nemovitosti?
Existuje jediný případ, kdy má pronajímatel zákonné právo žádat jistotu. Je to v případě, pokud práva a povinnosti z nájmu přejdou po úmrtí nájemce na člena nájemcovy domácnosti. V ostatních…
realitní zpravodaj
29. 9. 2020
Nové povinnosti pro vlastníky i nájemníky. Co vše se od 1. července mění?
Nájem nemovité věci za účelem bydlení Ve smlouvách o pronájmu bytu bude nyní možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce. Pronajímatel tak…
realitní zpravodaj
1. 6. 2020