Pronajali jste si byt a chcete jej upravovat. Na co vše potřebujete souhlas od pronajímatele?

Stavební úpravy a změny v bytě může provádět pronajímatel i nájemce. Pro obě strany pak platí jasná pravidla, za nichž lze dané práce provést. Obojí stanoví občanský zákoník v paragrafech 2259 a dalších.

Stavební úpravy prováděné pronajímatelem
Podle zákona je možné, aby pronajímatel provedl stavební úpravy bytu, který je obýván nájemcem jen tehdy, pokud se nesníží kvalita bydlení nájemce a je možné úpravy provést bez většího nepohodlí nájemce. V těchto případech nemusí pronajímatel žádat o souhlas nájemce. Může jít například o výměnu oken, zateplení fasády domu a podobně. Stejné to je, pokud pronajímatel provádí úpravy na příkaz orgánu veřejné moci, nebo hrozí-li nemovitosti a jejím obyvatelům závažná újma. Pokud je například dům označen statiky za neobyvatelný, musí jej pronajímatel opravit a nepotřebuje k tomu souhlas nájemců. Ovšem v těchto případech musí poskytnout nájemci přiměřenou náhradu nákladů, které souvisejí s vyklizením bytu nebo bydlením na dobu určitou v jiné nemovitosti.

Stavební úpravy prováděné nájemcem
Je možné, že jste si pronajali byt v lokalitě, která je z nějakých důvodů vhodná pro vaše bydlení, ale dispozice bytu nebo jeho kvalita neodpovídá vašim požadavkům. Jaké jsou možnosti při provádění stavebních úprav či jiných podstatných oprav?

Ke všemu je třeba vyžádat si souhlas pronajímatele. Výjimkou, kdy pronajímatel nemůže odepřít souhlas se stavebními úpravami, jsou případy, kdy je třeba provést stavební úpravy v důsledku změny zdravotního stavu nájemce. Občanský zákoník hovoří v této souvislosti o "zdravotním postižení", aniž by specifikoval, co vše může obsahovat. Lze však z toho vyvodit, že se bude jednat o takové postižení, které brání nájemci užívat byt tak, jako dosud. Může tedy jít především o případy, kdy nájemce nebo některý z členů jeho rodiny musí používat invalidní vozík vyžadující jinou prostorovou náročnost při šířce dveří, uspořádání kuchyně, sociálního zařízení a podobně. Pronajímatel sice musí souhlasit s potřebnými stavebními úpravami, ovšem nemusí je financovat a po skončení nájmu může žádat o uvedení bytu do původního stavu.

Finanční kompenzace – věc nejistá
Tak jako ve všech ostatních případech týkajících se právních vztahů mezi osobami, je důležité mít všechny podstatné věci potvrzené písemně. To se týká také rekonstrukcí či přestaveb v nájemním bytě. Pronajímatel a nájemce by se měli před započetím prací nejen dohodnout, že tyto práce jsou pronajímatelem schváleny, ale také jak budou financovány, či zda bude pronajímatel zhodnocení bytu kompenzovat při ukončení nájmu.

V případě, že pronajímatel povolil stavební úpravy, jejichž realizací se zvýšila hodnota bytu (například položení nových podlah, montáž nového sprchového koutu, rekonstrukce kuchyně), má nájemce nárok na finanční vyrovnání. Nemusí to však být okamžitě, zákon uvádí lhůtu nejpozději ke dni skončení nájmu. Ale je tomu i naopak. Pokud se pronajímatel domnívá, že hodnota bytu byla úpravami snížena, může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu.

Pokud však byla úprava či změna provedena bez svolení pronajímatele, tak i když byl byt touto úpravou zhodnocen, nemá nájemce na finanční kompenzaci nárok.

Podle soudní judikatury se pronajímatel může domáhat odstranění stavebních úprav či jiných podstatných změn v bytě provedených bez jeho souhlasu třeba i za dvacet let po realizaci. Výkon vlastnického práva totiž nepodléhá promlčení.