Údržba nájemního bytu - co platí nájemce a co nájemník?

Od 1. ledna 2016 v souvislosti s platností nového občanského zákoníku platí také nařízení vlády č. 308/2015, které určuje, kdo hradí údržbu a drobné opravy v nájemním bytě. Ne všechno je povinností vlastníka bytové jednotky.

Vládní nařízení odlišuje běžnou údržbu bytu a drobné opravy bytu. Stanovuje se také roční limit nákladů. Běžnou údržbu a drobné opravy bytu je povinen zajišťovat a hradit sám nájemce. Pronajímatel je však povinen udržovat byt v takovém stavu, aby byl způsobilý k obývání.

Běžná údržba bytu
Je to především udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Běžná údržba znamená také zajišťovat pravidelné prohlídky, kontroly funkčnosti nebo čištění termostatických hlavic s elektronickým řízením, hlásiče kouře a vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Jsou to především opravy povrchu podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy dveří, oken a jejich součástí, jako jsou kování a kliky, výměny zámků a opravy kování, klik, rolet a žaluzií.

Dále sem patří opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.

Nájemce je také povinen zajišťovat výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel na vytápění, vodoměrů, hlásičů požáru, kouře, opravy kamen na všechny druhy paliv, kouřovodů, kotlů či termostatů. Za drobné opravy se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

Rozhoduje výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují i další opravy bytu a jeho vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné. To znamená, že jejich úhradu provede pronajímatel.

Je-li za vznik vady nebo poškození bytu odpovědný sám nájemce, je povinen vždy zjednat nápravu na své náklady.

Jak postupovat
Drobné závady a údržbu bytu provádí nájemce průběžně, a pokud náklady nepřesáhnou stanovenou částku na m2, není třeba tyto práce předem hlásit pronajímateli. Pokud však nájemce zjistí v bytě jinou než drobnou závadu, kterou je zapotřebí bez prodlení odstranit, má povinnost na ni ihned upozornit pronajímatele. Pokud tedy například v nočních hodinách praskne vodovodní stoupačka, je nájemce povinen zastavit přívod vody, případně přivolat havarijní službu. Pokud tak neučiní, odpovídá za způsobenou škodu. Pokud měl v souvislosti s havárií náklady, může je požadovat po pronajímateli.

Povinnost pronajímatele
Pronajímatel je povinen zajistit v přiměřené době nápravu nájemcem oznámené závady. Pokud tak neučiní, může závadu odstranit nájemce a pronajímatel má povinnost nahradit mu náklady. Pokud není závada podstatná, ale kvůli nečinnosti pronajímatele by v důsledku závady došlo ke snížení komfortu bydlení, má nájemce právo požadovat po pronajímateli slevu z nájemného.

V zájmu řešení případných závad je nájemce povinen předem oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v bytě, pokud bude delší než dva měsíce. Také je povinen zanechat pronajímateli kontakt na osobu, která může po dobu jeho nepřítomnosti otevřít v případě nezbytné potřeby byt. Může to být třeba při požáru a dalších haváriích.