Pronajímáte byt? Jaká jsou vaše práva a povinnosti

Každý vlastník má právo pronajmout svůj byt. Pro pronajímatele však existují nejen práva, ale také mnohé povinnosti, které musí v souvislosti s pronájmem bytu plnit.

Povinnost informovat sousedy
První povinností vlastníka je informovat sousedy, kdo v bytě bydlí. To znamená do jednoho měsíce po koupi bytu, resp. po jeho zápisu do katastru, musí sdělit sousedům, resp. výboru SVJ, jméno a případně adresy trvalého bydliště (pokud se liší od stávajícího bytu) všech osob, které v bytě bydlí.

Ovšem je třeba vědět, že výbor SVJ, nebo jiná osoba odpovědná za správu domu, má ze zákona povinnost předat údaje o osobách v bytě bydlících kterémukoli vlastníkovi, pokud o to požádá.

Pokud vlastník přenechá byt k užívání jiné osobě na dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, má opět povinnost oznámit výboru SVJ jeho údaje. Platí to i pro nájemce, kteří v bytě bydlí. Pronajímatel by tedy neměl zapomenout ukotvit v nájemní smlouvě tuto povinnost.

Udržovat byt ve stavu způsobilém k obývání
To je jedna ze základních povinností pronajímatele. Termín "byt způsobilý k obývání" je ovšem značně široký. Byt by měl odpovídat stavu, který je popsán v nájemní smlouvě. Doporučuje se vyhotovit případně přílohu, která bude obsahovat přesný popis bytu, jeho technický stav, zařízení a vybavení.

Pokud v nájemní smlouvě není stav bytu definován, dle zákona jej má pronajímatel udržovat "v dobrém stavu". Údržba bytu pronajímatelem spočívá především v odstraňování větších závad, které nespadají do drobných závad. Ty je povinen zajišťovat a hradit nájemce.

Pronajímatel musí zajistit služby
Rozsah služeb, které jsou nezbytné pro užívání bytu, většinou záleží na kvalitě bytu a domu a dalších individuálních vlastnostech. Jiné služby mohou být definovány u sociálních bytů, jiné u luxusních bytů v novostavbách. Do těch základních patří odvoz odpadu, úklid a osvětlení společných prostor, dodávky vody a tepla, provoz a čištění komínu, provoz výtahu a zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání. Pokud se nejedná o základní služby, bývá jejich výčet stanoven v nájemní smlouvě.

Pronajímatel zajišťuje vyúčtování služeb
Povinnost provést řádné vyúčtování a doručit jej nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období je jednou ze základních povinností pronajímatele. Další je umožnit nájemci nahlédnout do podkladů pro vyúčtování, pokud o to požádá, a umožnit mu získat kopie dokladů, které sloužily jako podklad pro vyúčtování.

Nájemce může v bytě pracovat, chovat domácí zvíře i podpronajmout jeho část
Nájemce oprávněn v bytě pracovat nebo v něm podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Pronajímatel je povinen nájemci takové užívání bytu umožnit. Ovšem byt musí dále sloužit bytovým potřebám, nesmí se změnit například v montážní dílnu nebo prodejnu.

Zákaz chovu zvířat, který někteří pronajímatelé zakotvují do nájemní smlouvy, je v rozporu se zákonem. Nájemce má právo v bytě chovat zvíře. Ovšem pouze v případě, že jeho chov nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže.

A konečně, nový občanský zákon také umožňuje nájemcům část bytu podpronajmout, a to bez souhlasu pronajímatele.

Pronajímatel má také svá práva
Prvním a nejvýznamnějším je dostávat za užívání bytu nájem. Druhým je pojistit se proti neplatičům a škodám tzv. kaucí neboli jistotou. Pronajímatel má také právo na zpřístupnění bytu za účelem běžné prohlídky nebo potřebné opravy. Musí o tom informovat nájemníky předem. To se ale nevztahuje na havárie, kdy je nezbytné zabránit škodě například při úniku vody, požáru a podobně.

Nájemce má sice právo v bytě bydlet s členy své domácnosti, ale pronajímatel má právo vyhradit si souhlas s přijetím nového člena domácnosti, pokud to není osoba blízká. A zároveň má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu.

Nájemce může v bytě provádět i stavební úpravy. Avšak pouze tehdy, pokud to je nezbytné například kvůli jeho zdravotnímu postižení nebo některého člena rodiny. V ostatních případech je nutný souhlas pronajímatele. Ten má však právo po skončení nájmu žádat o uvedení bytu do původního stavu.