Kupujete nemovitost? Zajímejte se, zda patří do rodinné domácnosti

Při koupi nemovitosti nemusí být důležitý jen fakt, kdo je zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. Pokud se nevyjádří sám vlastník, zeptejte se ho, zda je v nemovitosti rodinná domácnost. Ta totiž při případných sporech dostane přednost před vlastnictvím nemovitosti.

Co je to rodinná domácnost
Tento pojem zavedl nový občanský zákoník a vlastně nahrazuje dřívější označení společná domácnost. Jedná se o trvalé soužití manželů, partnerů či rodičů s dětmi, které má svá specifika, právní ochranu a může zasáhnout jak do vlastnických vztahů, tak například i do dědického řízení.

Pro rodinnou domácnost je typické trvalé soužití a podílení se na nákladech a fungování domácnosti. Za trvalé soužití se považuje společné bydlení rodičů a dětí či partnerů, které nemá omezenou platnost. K zániku rodinné domácnosti dochází rozvodem nebo dohodou manželů na odděleném bydlení.

Rodinná domácnost a koupě nemovitosti
Pokud je vlastníkem nemovitosti, v níž je zřízena rodinná domácnost, jeden z členů domácnosti, nesmí nakládat s nemovitostí tak, aby bylo dalším členům domácnosti zabráněno v bydlení. Bez souhlasu všech členů rodinné domácnosti nesmí tedy nemovitost zatížit, zcizit či na ni uvalit jiný závazek neslučitelný s jejich bydlením. V podstatě se jedná především o prodej nemovitosti či zřízení zástavního práva na nemovitost, ať již kvůli hypotečnímu úvěru, nebo z jiných důvodů.

Proto by měl kupující zpozornět vždy, když kupuje nemovitost a na katastru nemovitostí je zapsán pouze jeden vlastník. Pokud má tento vlastník partnera/partnerku, nebo děti, a bydlí s nimi v dané nemovitosti, jedná se o rodinnou domácnost. Ochrana rodinné domácnosti sice není založena na vlastnickém či jiném právu k nemovitosti zapisovaném do katastru nemovitostí, ale přesto má přednost před nakládáním s nemovitostí. Mohlo by se tedy stát, že po převodu nemovitosti do vlastnictví přijdete na to, že nemáte právo vystěhovat členy rodinné domácnosti, kteří v ní bydlí.

Jestliže tedy plánujete koupi nemovitosti od ženaté/vdané fyzické osoby, která v ní bydlí a je výlučným vlastníkem, je třeba vyžádat si písemné prohlášení druhého z manželů, že se v dotčené nemovitosti nenachází rodinná domácnost. A pokud ano, tak by dotčený manžel/manželka měli dát písemný souhlas s převodem či jiným nakládáním s nemovitostí. Pokud tak neučiní, vystaví se kupující riziku, že druhý z manželů může převod nemovitosti napadnout jako neplatný, protože tím došlo k ohrožení rodinné nemovitosti.

Napadnout převod nemovitosti je možné až tři roky ode dne, kdy se manžel nevlastnící nemovitost o tomto jednání dozvěděl, či dozvědět měl a mohl. A pokud v nemovitosti opravdu bydlí, má velkou šanci na úspěch. Podle vyjádření ústavního soudu, který již podobné případy řešil, má totiž rodinná domácnost přednost před dobrou vírou kupujícího, že koupil nezatíženou nemovitost od jediného vlastníka.

Co je v katastru psáno, nemusí být "dáno"
Katastr nemovitostí při vkladech nezkoumá, jaké jsou rodinné poměry navrhovatele - tedy osoby, kterou bude zapisovat do katastru jako vlastníka. Není mu známo a není povinen zjišťovat, zda je navrhovatel ženatý či vdaná a za čí finanční prostředky byla nemovitost zakoupena. Pokud navrhovatelé nevyužili služeb realitního makléře, právníka či notáře, je možné že na smlouvě o převodu nemovitosti figuruje pouze jeden z manželů, ačkoli nemovitost byla zakoupena za společné peníze.

Pokud však tato situace nastane, znamená to, že nemovitost je z právního hlediska ve společném jmění manželů, ačkoli je jako vlastník zapsán jen jeden z nich. Také v tomto případě by při prodeji nemovitosti mohly vzniknout problémy, kdy nemovitost bude oficiálně prodávat jeden z manželů, avšak podle práva by k prodeji bylo třeba souhlasu druhého z manželů, neboť se jedná o společné peníze.

Kvalifikovaný realitní makléř je schopen myslet na všechny eventuality, které mohou při převodu nemovitosti nastat. Zázemí realitní kanceláře a odborníků z řad právních specialistů může být zárukou, že se kupující vyhne situaci, kdy by musel čelit žalobě o neplatnosti převodu nemovitosti ze strany člena rodinné domácnosti či manžela (i bývalého), že druhý z manželů prodal nemovitost ve společném jmění bez jeho souhlasu. Na ústní ubezpečení prodávajícího doporučují odborníci zásadně nespoléhat.