Při pronájmu nebytových prostor je důležité sjednání účelu nájmu

Občanský zákoník nazývá pronájem nebytových prostor pro podnikání jako „nájem prostor sloužících k podnikání“. Ovšem smlouva na pronájem takových prostor se v mnohém liší od pronájmu prostor pro bydlení. Proto je třeba dát pozor na některá smluvní ujednání tak, aby byla v souladu se zákonem, ale také aby nezpůsobila nájemci do budoucna potíže s pronajímatelem.

Účel nájmu podle příslušných paragrafů občanského zákoníku nemusí být v nájemní smlouvě výslovně uveden. Ale je to vhodné? Jednak: pronajímaný prostor je kolaudací většinou určen k nějakému účelu. Ne každý prostor se dá použít pro cokoli. Pokud si tedy vybíráte vhodné prostory, nechte si vždy od pronajímatele, event. jeho realitního makléře, předložit kolaudační rozhodnutí, v němž je uvedeno, k čemu byly tyto prostory kolaudovány. Často se to píše také v inzerátech, a není divu. 

Je důležité, zda prostory byly kolaudovány například jako dětský klub (a za tím účelem jsou také vybaveny vhodným sociálním zařízením a podobně), nebo byly kolaudovány jako restaurace či obchod s lahůdkami, které mají naprosto jiné hygienické předpisy a normy. Jestliže tedy hledáte nový prostor pro své podnikání, je ideální nalézt takový, který je kolaudován právě pro tento účel.

Mnoho prostor je kolaudováno jako kancelářské či skladové. Ty se nejlépe přizpůsobují případným změnám. Ovšem ještě před podpisem nájemní smlouvy – nebo v rámci nájemní smlouvy – je třeba tyto změny projednat s pronajímatelem a získat jeho souhlas. Po podpisu nájemní smlouvy už může být pozdě a pronajímatel může být překvapen, když budete vyžadovat stavební úpravy.

Vymezení účelu nájmu v nájemní smlouvě je vhodné nejen pro podnikatele, kterému vlastně tímto pronajímatel povoluje provozování dané činnosti ve své nemovitosti, ale i pro pronajímatele. Pak se mu nemůže stát, že z dětského klubu se stane noční hudební klub či z pekárny truhlářská dílna. 

Nájemce totiž v zásadě není oprávněn provozovat v předmětu nájmu jinou než dohodnutou činnost, nebo změnit způsob nebo podmínky výkonu činnosti, pokud by taková změna způsobila zhoršení poměrů v nemovitosti, a případně poškozovala pronajímatele nebo ostatní nájemníky. Což by se zcela jistě stalo v případě změny dětského klubu na noční, protože by se zároveň rapidně změnila provozní doba, nebo by nový druh podnikání způsoboval zvýšený hluk a prach v domě.

Je ovšem třeba myslet na to, že každý podnikatelský záměr se vyvíjí, a tak ve smlouvě je vhodné sjednat účel nájmu tak, aby drobné změny byly možné a nezavdaly příčinu k neshodám s pronajímatelem. Takže pokud se v pekárně postaví pár stolečků, aby si lidé mohli na místě vypít kávu, zřejmě to nebude vyžadovat změnu účelu nájmu, právě tak jako když se místo dětí budou v klubu scházet některé dny v týdnu senioři nebo šachisté. 

Pronajímatelem není vždy soukromá osoba, ale může jím být také město, obec či městská část. Tam je nutno počítat s tím, že obce a města si vyhrazují právo pronajímat své prostory pouze pro účely, které se jim hodí do dané lokality. A některé jsou zakázány úplně. To je většinou uvedeno na webových stránkách obce, kde jsou také stanoveny podmínky pro účast ve výběrovém řízení na pronájem daného prostoru.

Obecně města a obce nepronajímají své prostory provozovatelům heren, hracích a výherních automatů, nonstop barů, zastaváren, sexshopů, erotických salonů, ale často ani na prodej pyrotechnických pomůcek, militarií a produktů s protimírovou či antidemokratickou propagandou. Účel nájmu je proto vhodné konzultovat s příslušným odpovědným pracovníkem úřadu dříve, než se do výběrového řízení přihlásíte.

Ve smlouvě o pronájmu nebytových prostor k podnikání je třeba dohodnout si také způsob označení provozovny. Některé domy nedovolují samostatné označení provozovny ve formě vývěsního štítu, a to z památkových či estetických hledisek, a mají provozovny označené jednotně. Jestliže však hodláte v prostorách provozovat obchod, nebude vám takové označení stačit. Pak je třeba smluvně dohodnout souhlas pronajímatele s umístěním štítů, návěstí a podobných označení, a to včetně velikosti či osvětlení.