Povinnost náhrady za převzetí zákaznické základny je na pronajímateli

Náhradu za převzetí zákaznické základny stanovuje § 2315 občanského zákona. Pro tuto náhradu jsou ovšem stanoveny zákonem specifické podmínky a je také otázkou, kdo tím získá a kdo je povinen tuto náhradu platit.

Pokud skončí jeden podnikatel s podnikáním v dané lokalitě, kde před ním žádný takový podnik nebyl, lze s jistotou tvrdit, že pokud byl úspěšný, vybudoval v dané lokalitě určitou zákaznickou základnu, které budou jeho služby chybět. A pokud bude prostor pronajat dalšímu podnikateli, který bude podnikat ve stejném oboru, zákazníci budou chodit i nadále nakupovat zboží či služby na stejné místo.

Nový podnikatel tak získá zákazníky snáz. Lze předpokládat, že bude mít například nižší výdaje na místní reklamu a podobně. Proto by bylo pochopitelné, že končícímu podnikateli uhradí dohodnutou částku, díky níž má své zákazníky v podstatě jisté.

Tento ideální případ je ovšem "díky" platnému občanskému zákoníku trochu zamotaný. Dle něj totiž náhrada za převzetí zákaznické základny po skončení nájmu je možná pouze za těchto podmínek: Výpověď musí dát pronajímatel nájemci a nesmí to být pro hrubé porušení jeho povinností. Pokud dá tedy výpověď nájemce, nárok na náhradu mu nevzniká.

Dále je stanoveno, že to musí být zákaznická základna osobně vytvořená původním nájemcem, tj. jeho vlastní činností, nestačí, že takovou zákaznickou základnu v minulosti také převzal. To jsou základní podmínky zákona. Druhým faktem však je, že by bylo logičtější, aby náhradu za vytvoření zákaznické základny hradil nový nájemce. To ovšem není právně možné.

Podle Mgr. Ing. Lukáše Vrány z Weinhold Legal je problém především v tom, že nový nájemce není vůči původnímu nájemci v žádném smluvním vztahu a o existenci zákaznické základny nemusí ani v době, kdy jedná s pronajímatelem o pronájmu prostor, vůbec vědět. Přednost proto bude mít právní výklad, podle kterého je k poskytnutí náhrady povinen pouze pronajímatel, protože ten je, resp. byl, s původním nájemcem ve smluvním vztahu.

Tento názor potvrdil letos i Nejvyšší soud, který konstatoval, že "je-li zákaznická základna hospodářsky využitelný statek, jenž se pojí výlučně s podnikáním nájemce provozovaným v najatém prostoru, lze její vytvoření chápat též jako zvláštní způsob zhodnocení pronajatých obchodních prostor. Je přitom evidentní, že poskytnout náhradu za výhodu z toho plynoucí by měl bývalému nájemci právě ten, jehož prostor byl za trvání nájmu takto zhodnocen, tj. opět (dřívější) pronajímatel."

Náhrada se vyplácí jednorázově. Pro výpočet se má vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny, tak to říká důvodová zpráva k zákonu. Ovšem jaký je postup a způsob zjištění obvyklé ceny zákaznické základny, není dosud jednoznačné.

Každopádně by to dle mínění odborníků měla být cena, která bude odpovídat ekonomické výhodě, kterou je příslušná zákaznická základna způsobilá podnikateli poskytnout. Neboli, jak jsme již konstatovali, měla by vyjadřovat náklady, které by v případě, že podobná provozovna na tomto místě nebyla, musel podnikatel vynaložit, aby stálé zákazníky získal. Především se budou myslet náklady na reklamu, promo akce a podobné aktivity.

Při uzavírání nájemní smlouvy nájemce myslí vždy spíše na rozvoj svého podnikání, než na to, že nově pronajímané prostory jednou opustí. Nicméně již při uzavření nájemní smlouvy je třeba pamatovat na zadní kolečka a vyjednat si do smlouvy, jakým způsobem bude náhrada za zákaznickou základnu stanovena a vyplacena.