Jak odepisovat nemovitost zařazenou do obchodního majetku

Pokud jste letos zakoupili nemovitost a zařadili ji do obchodního majetku své firmy, můžete uplatnit do daňového přiznání, které budete příští rok podávat, celou výši vypočteného odpisu. A to i tehdy, pokud jste ji získali v posledním měsíci roku. U odpisů pro stanovení daňové povinnosti není totiž rozhodující, kdy byl v průběhu roku majetek k odpisování zařazen.

Co jsou to odpisy a proč odepisovat
Pod pojmem odpis se rozumí postupné daňové umoření investice. Pokud jste tedy zakoupili nemovitost za 10 milionů, nelze celou částku ihned uplatnit jako daňový výdaj. Pro daňové odpisy existují vzorce, které určují, za jakou dobu bude nemovitost odepsána. To znamená, že výdaj na její pořízení bude postupně uplatňován jako výdaj v daňovém přiznání.

Pokud využíváte nemovitost k pronájmu, je odpisování jedna z možností, jak optimalizovat daňovou povinnost u příjmů z pronájmu. I když je možné uplatnit výdaje procentem z příjmů, u pronájmů je podle zákona o daních z příjmů možné uplatnit pouze 30 % (a k tomu je ještě stanovena maximální částka 600 000 Kč), a to může být poměrně málo. Zvláště pokud nemovitost plánujete rekonstruovat či ji průběžně výrazně zhodnocujete. V tomto případě se vyplatí evidovat skutečně vynaložené náklady a nemovitost odpisovat.

Jak se stanovují odpisy
Nemovitost lze zařadit k odpisování nejpozději pět let po jejím pořízení. Byla-li pořízena dříve, je její zařazení k odpisování také možné, ale cena musí  být stanovena odhadcem. U nově zakoupené nemovitosti se odpis vypočítává z kupní ceny plus vedlejší pořizovací náklady. U zděděné nemovitosti nebo nemovitosti, která byla pořízena víc než pět let před zahájením pronájmu, je to tzv. kupní cena, tj. cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v daném okamžiku na trhu.

Odpis by měl být podložen odpisovou kartou. To je v podstatě tabulkou, která stanovuje výši odpisů v jednotlivých letech ze stanovené vstupní ceny až do konce daňové životnosti majetku.

Co vše lze odepsat
Odepisovat lze skutečně vynaložené náklady na pořízení nemovitosti. To ovšem není jen kupní cena, ale i další náklady, jako například odměna realitnímu makléři, případně notáři, poplatek za zápis do katastru nemovitostí, ale i úroky z hypotéky a výdaje na pojištění majetku.

Do odpisů se zahrnují i náklady na rekonstrukce, či rozsáhlejší stavební úpravy. Pokud se jedná o takové úpravy, za které pronajímatel v daném roce utratí víc než čtyřicet tisíc korun, jedná se totiž o technické zhodnocení majetku. Tyto výdaje se neuplatňují jednorázově jako daňový náklad za daný rok, ale o tuto částku se zvyšuje cena nemovitosti, ze které se počítají odpisy. Takže se tyto výdaje od roku uskutečnění rekonstrukce rozprostřou na zbývající dobu odepisování.

Dva způsoby odepisování
Zákon o daních z příjmů dává na výběr mezi dvěma způsoby odepisování – zrychleným a lineárním. Tento způsob po rozhodnutí již nelze měnit. Doba odepisování je stanovena podle typu nemovitosti. Budovy pro průmysl, zemědělství a stavebnictví, byty ze dřeva a plastu a nebytové prostory se odepisují 30 let, administrativní budovy, obchodní domy, muzea, hotely a ostatní bytové domy 50 let.

Při zrychleném odepisování se pořizovací cena odepisuje v prvních letech rychleji. Při lineárním zůstává kromě prvního roku výše odpisů stejná. Nevýhodou zrychleného odpisu je fakt, že je třeba uplatnit jej buď v celé výši, nebo vůbec. Při rovnoměrných odpisech zákon stanovuje pouze jejich maximální výši, a tak je možné v případě potřeby odepsat i méně a zbytek si ponechat na další roky.

Při volbě způsobu odepisování by měl vlastník zvážit, zda v budoucnu počítá se zásadnějšími stavebními úpravami a v jakém časovém horizontu. Podle toho by měl po poradě s účetním či daňovým poradcem zvolit příslušný typ odpisu.