Jak financovat nemovitost určenou k podnikání

Hypoteční úvěr, běžný při nákupu nemovitosti k bydlení či investiční nemovitosti sloužící k pronájmu, je bankami poskytován soukromým osobám. Jak ale postupovat, pokud chce osoba koupit nemovitost, která bude sloužit k podnikání?

Mnoho malých podnikatelů a živnostníků vykonává svou podnikatelskou činnost ve svých nemovitostech, v bytech či rodinných domcích či na pozemcích, které zároveň užívá celá rodina. Pokud si však chce teprve takovou nemovitost pořídit, nelze na ni čerpat běžnou spotřebitelskou hypotéku. Ty lze sjednat pouze na rodné číslo a jsou svázané podmínkou, že k podnikání nesmí být využito více než 50 % podlahové plochy nemovitosti. 

Jestliže je nemovitost velká a má celá nebo její podstatná část sloužit k podnikání, je třeba hledat jiné cesty financování. Některé banky však na podnikatele myslí a nabízejí tzv. živnostenskou hypotéku.

Nemovitost je třeba zařadit do obchodního majetku firmy
Ať je podnikání sebemenší či sebevětší, pokud kupuje nemovitost jednotlivec – resp. OSVČ, nákup se neuskutečňuje na IČ, ale vždy na rodné číslo. To je základním údajem pro katastr nemovitostí. Následně se však může živnostník rozhodnout a nemovitost po zapsání do katastru vložit do obchodního majetku své živnosti, resp. firmy. V katastru se nic nemění, v účetnictví živnostníka však ano. Nemovitost je od té doby účtována jako majetek firmy.

Pokud pomineme možnost čerpání živnostenské hypotéky, jsou při vložení nemovitosti do obchodního majetku i další výhody. Podle zákona o dani z příjmů lze náklady na technické zhodnocení, rekonstrukci, opravy a údržbu uplatnit do výdajů živnostníka při podání daňového přiznání.

Do nákladů na podnikání budou také samozřejmě patřit provozní náklady, jako jsou energie, údržba, provoz internetu a další. Pouze v případě, že vlastník v budově zároveň bydlí, musí poměrnou část z těchto nákladů odečíst (vypočítává se z podlahové plochy), protože ty neslouží k podnikání.

Živnostenská hypotéka a její zajištění
Výhodou živnostenské hypotéky, jak je označován tento typ úvěru, je, že nemovitost může být využívána celá pro podnikání. Základ produktu, ač se u různých bank nazývá různě, bývá stejný. Smlouva se uzavírá na IČ a financovaná nemovitost musí být vložena do obchodního majetku firmy, resp. daného podnikatele.

Úvěr lze využít na financování výstavby, koupě nemovitosti, rekonstrukce a modernizace nemovitosti, vypořádání majetkových poměrů, refinancování či koupi nemovitosti v dražbě.

Tento typ hypotéky lze často čerpat do plné hodnoty zajištění. Úvěr se zajišťuje v první řadě zástavním právem ke kupované nemovitosti, či jiné nemovitosti ve vlastnictví firmy, a zástavním právem z pojistného plnění. Banky mohou požadovat také dozajištění, například směnkou, cennými papíry, movitým majetkem nebo bankovní zárukou.

Co je třeba předložit
Při žádosti o živnostenskou hypotéku je třeba předložit doklad o prokázání právní subjektivity žadatele, dodání informací o kupované nemovitosti, včetně odhadu ceny, a minimálně jedno až dvě daňová přiznání za poslední zdaňovací období. Banky mohou dle výše úvěru požadovat i další doklady, například zpracování podnikatelského záměru.

Živnostenská hypotéka je jiným typem úvěru, a tak nepodléhá zákonu o spotřebitelských úvěrech. Živnostník tedy dokládá pouze příjmy plynoucí z podnikání, nikoliv své osobní výdaje či příjmy manželky nebo jiného člena domácnosti.

Také živnostenská hypotéka umožňuje pravidelné i nepravidelné splácení, individuální nastavení čerpání, přizpůsobení splatnosti úvěru možnostem klienta či předčasné splacení. Záleží na konkrétní bance a produktu, který k tomuto účelu nabízí.