Daň z přidané hodnoty není součástí základu daně z nemovitosti

21.10.2019 - Jestliže kupujete byt přímo od developera, či jiné firmy zabývající se realitní činností, součástí konečné částky je také daň z přidané hodnoty. Ta však není součástí základu, z něhož se počítá daň z nabytí nemovitých věcí. Před dvěma lety k tomu zaujali stanovisko Nejvyšší správní soud a Finanční správa.

Dle výkladu judikatury Nejvyššího správního soudu se do základu daně z nabytí nemovitých věcí DPH nezahrnuje. A to ani v případech, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel – tj. kupující. Přitom sjednaná cena, pokud je prodávající plátcem, bude DPH obsahovat.

Finanční správa následně doporučila, aby ve smlouvách týkajících se nabytí vlastnického práva k nemovité věci byla v zájmu jednoduchého výpočtu sjednané ceny vždy vyčíslena částka DPH.

Toto vyčíslení se hodí i pro nabyvatele, který není plátcem DPH. Je totiž poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. A tato informace je nezbytná pro vyplnění daňového přiznání a správné stanovení základu daně, případně zálohy na dani.

Prodávající uvádí DPH, pokud je plátcem
Pokud je prodávající plátcem DPH, uvede tuto skutečnost ve smlouvě a vyčíslí výši DPH buď ve smlouvě, nebo ve faktuře – daňovém dokladu. Kupní cena bez DPH pak bude základem pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. A to jak v případě, že kupujícím je fyzická osoba a není plátcem DPH, tak v případě, že kupujícím je právnická osoba a je plátcem DPH.

Jestliže prodávající není plátcem DPH, nebude DPH ve smlouvě či daňovém dokladu vyčíslena. Bude stanovena pouze sjednaná kupní cena, která se stane základem pro daň z nabytí nemovitých věcí. A to i tehdy, když kupující plátcem DPH je.

Osvobozené plnění
Pokud není DPH ve smlouvě či faktuře vyčíslena, může to být z těchto důvodů: buď prodávající není plátcem DPH, nebo se jedná o převod nemovitých věcí, které jsou z DPH osvobozeny. To mohou být nezastavěné pozemky nebo tzv. vybrané nemovité věci (např. inženýrská síť, právo stavby a další), které specifikuje v  § 56 zákon o DPH. V ostatních případech platí sazby DPH 21 % pro stavby pro bydlení a ostatní stavby a 15 % pro stavby pro sociální bydlení.

Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a platba daně
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází.

Jestliže se vám stalo, že ve vaší smlouvě o převodu nemovitosti nebyla DPH vyčíslena samostatně a vy jste uhradili daň i z této částky, lze přeplatek získat zpět. Zkontrolujte si, zda DPH byla alespoň ve výši 2500 Kč, protože finanční úřad menší přeplatky na dani než 100 Kč vrací pouze ve výjimečných případech. Podejte dodatečné daňové přiznání s novým nižším základem daně a pořádejte o vrácení tzv. vratitelného přeplatku na váš bankovní účet.

Dodatečné daňové přiznání a žádost o vrácení přeplatku lze podat do tří let ode dne, v němž uplynula lhůta pro podání řádného daňového přiznání.