Kupujete-li pozemek, pozor na územní plán

Pozemky bývají obecně dobrou investicí. Ovšem je rozdíl, na jak dlouho a jaký druh pozemku kupujete. Cena některých se totiž může během několika let nejen rapidně zvýšit, ale také snížit. Může se stát, že koupíte jako investici pozemek určený k výstavbě, ale během několika let se z něj stane nezastavitelný pozemek. Jestliže jste jej plánovali zhodnotit prodejem, můžete v tuto chvíli na obchodu prodělat.

A pokud jste v budoucnu hodlali stavět, vyjde vaše snaha také naprázdno. A může nastat i jiná varianta. Váš pozemek sice zůstane určený pro výstavbu, ovšem v okolí budou pro výstavbu určené i jiné pozemky. A tak se může vedle vašeho plánovaného rodinného domu v původně klidném prostředí chystat například výstavba sídliště, ale také skladů či výrobní haly.

Jak je to možné? Odpověď dává proces pořizování a schvalování územních plánů obcí. Jakmile nesledujete vývoj územního plánu v dané lokalitě, můžete lehce přijít o zisk.

Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce. Určuje budoucí využití území – co lze na jednotlivých místech stavět, zda parky, bydlení, školy, nákupní centra či průmyslové areály. Každá obec má povinnost minimálně jednou za čtyři roky plán zhodnotit, a buď schválit nový, nebo upravit ten stávající. Podle toho, jak moc se daná lokalita rozvíjí, jací investoři mají zájem na podnikání v oblasti a kolik nových obyvatel do obce je třeba přilákat – třeba právě nabídkou nových pracovních příležitostí, nebo nového bydlení. 

Občané dané obce – tedy obyvatelé s trvalým bydlištěm – mají právo zapojit se do procesu schvalování územního plánu. Jakmile obec vyhlásí přípravu nového územního plánu, může občan podávat písemné připomínky. K těm obec může, ale nemusí při tvorbě návrhu přihlížet. Kromě připomínek lze k návrhu územního plánu, dokud není definitivně schválen, podávat námitky. Ty mohou podávat i další osoby, nejen občané dané obce. Mezi ně samozřejmě patří vlastníci pozemků a staveb, které budou daným územním plánem dotčené. 

Právě v územním plánu se řeší také zastavitelnost pozemků, která se může měnit. Pokud obec zruší na daném území, kde máte svůj pozemek, zastavitelnost, na pozemku už nebude možné stavět, a tím se jeho hodnota sníží. Je ovšem samozřejmé, že většina obcí má svou dlouhodobou strategii a neruší zastavitelnost, kterou třeba pro danou lokalitu naplánovala, hned po čtyřech letech. Ne vždy se vůbec něco mění, pokud je strategie obce dostatečně vyvážená. 

Ovšem je možné, že se priority obce zásadně změní, například příchodem velkého investora, a pak může být využití dané lokality změněno. Jestliže se to stane v krátké době, může vlastník pozemku získat náhradu. To se děje tehdy, když je zastavitelnost pozemku zrušena do pěti let od data, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný. Náhrada se vyplácí za snížení ceny pozemku a za případné vynaložené náklady na projektovou přípravu stavby. Jestliže je však zastavitelnost zrušena po více než pěti letech, vlastník žádnou náhradu nezíská.

Změny v územním plánu ovšem nemohou záviset pouze na libovůli vedení obce, resp. zastupitelstva. Právě proto jsou zde možnosti podávat námitky, a také možnosti občanů se k plánům vyjádřit. Navíc, pokud opravdu chcete stavět a již máte pravomocné územní rozhodnutí, pozemek musí zůstat zastavitelným.

Pokud kupujete pozemek jako investici a chcete na něm stavět nebo jej prodat jako pozemek s možností stavby, je třeba několika kontrol. Nejprve před koupí zkontrolovat, zda je pozemek zastavitelný, a to jak na katastru nemovitostí, tak v územním plánu dané obce. Jestliže jej budete držet více let, nechte si zasílat aktuální zprávy z úřední desky obce, abyste byli připraveni řešit situaci, kdy obec přistoupí ke změně územního plánu či tvorbě nového.