Při koupi pozemku pamatujte na jeho maximální zastavitelnost

I když je pozemek v územním plánu označen jako zastavitelný, neznamená to, že na něm budete moci postavit cokoli. U každého pozemku se totiž může zastavět jen určitá plocha. Proto zvláště u menších pozemků musí stavebník počítat s tím, že se mu tam nemusí vejít vše podle jeho představ.

Velkorysý rodinný domek, zimní zahrada, wellness, a k tomu ještě domeček na zahradnické potřeby, garáž, a třeba kutilská dílna či kosmetický salón. Ne vše se vejde na každý pozemek. Na pozemku totiž musí zůstat i nezastavěná plocha. 

Co je tedy ta zastavěná plocha?

Je to vlastně součet plošné výměry všech staveb na pozemku. Započítává se do ní nejen rozloha domu, ale i plocha dalších staveb s obvodovými zdmi. Ale nejen to, do zastavěné plochy se počítají podle nového stavebního zákona i další stavbičky, které vám nepřijdou důležité, protože nemají zdi. Pokud totiž stavba nemá „klasické“ zdi, je zastavěná plocha vymezena „obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny“, a to i u poloodkrytých staveb. Sem tedy pak patří například i bazén, různé kůlny, domeček pro hosty, zahradní altánek nebo stání pro auto (podrobněji viz příloha č. 1 k zákonu č. 283/2021 Sb., stavební zákon). A všechny stavby samozřejmě musí navíc dodržet dvoumetrový odstup od sousedního pozemku.

Zastavěná plocha pozemku je hlídaný údaj, kterým se reguluje hustota zástavby. Nový stavební zákon v příloze 1 a 2, kde definuje drobné a jednoduché stavby, uvádí, že i po umístění všech staveb u staveb pro bydlení musí na pozemku zůstat 50 % plochy v takovém stavu, aby pozemek byl schopný vsakovat dešťové vody. 

Zastavitelností pozemků se zabývá také územní plán obce, který definuje koeficient zastavěnosti daného území a daných pozemků. Ten, spolu s regulačním plánem, který vydávají zvláště větší obce, může zastavitelnost ještě více omezit. V současné době se maximální možná zastavěnost pozemků pohybuje mezi 25–40 % celkové plochy pozemku. Zbývající část pozemku musí zůstat nezastavěná. 

Historicky se v některých zemích (Velká Británie je zdatným příkladem) stavěly na malých pozemcích plošně malé domy, které však měly dvě i tři nadzemní podlaží. Vynahrazovali si právě malou výměru pozemku. Kdyby někoho napadlo v dnešní době totéž, tak pozor, do zastavěné plochy staveb na pozemku se počítají také lodžie, předsazené konstrukce a balkony, podepřené sloupy. Jediné, co se do ní nezapočítává, jsou přesahy střech a balkony bez podpůrných konstrukcí.

Jestliže se tedy rozhodnete, že vám stačí malý pozemek, na který se vejde jen menší rodinný domek, zvažte také, zda je to řešení nejen pro blízkou, ale i vzdálenější budoucnost. Dnešní jednopodlažní domky, často o klasickém „bytovém“ 3+1, mohou brzy přestat rozrůstající se rodině stačit. A pak už budete uvažovat o přístřešku pro auto, kůlně na nářadí a dalších dostavbách. S tím by se však na stavebním úřadě mohlo narazit. A umístěte pak do malého domku bez garáže kola pro čtyřčlennou rodinu, sekačku na trávu, sněhovou frézu a ještě třeba motorový člun. 

Takže nejen krásný romantický výhled nebo blízkost široké rodiny je rozhodující proto, zda budete na pozemku spokojeně bydlet. Ještě před nákupem myslete na technikálie a zákony, které mohou vaše představy narušit. Ideální je přizvat k výběru pozemku i architekta či reprezentanta firmy, od níž si hodláte nechat domek postavit. Nebo si nechte poradit od jiných majitelů pozemků, kteří dobře vědí, co vám brzy začne chybět. 

Myslet si, že obejdete zákon tím, že místo přístřešku pro auto pouze vydláždíte část zahrady a pak postupně dostavíte nějakou stříšku (aby se nevědělo), se nemusí vyplatit. Někdy bývají regulativy územního plánu zpřísněny tak, že je požadováno i dodržení stanoveného procenta zpevněné plochy k celkové ploše pozemku, aby se zabránilo vybetonování či vydláždění celých pozemků právě kvůli vsakování dešťových vod.