Kupujete stavební pozemek? A je opravdu stavební?

Výběr stavebního pozemku patří mezi nejdůležitější kroky při plánování výstavby nového domu nebo komerční budovy. V inzerátech můžete narazit na “prodej stavebního pozemku” nebo “pozemková parcela” či “zahrada k zastavění”. Věděli jste, že termín “stavební pozemek” vlastně katastrální úřad nepoužívá jako termín a jediný správný název pro plochu k zastavění je “stavební parcela”? Co udělat proto, abyste zjistili, jestli je váš pozemek opravdu stavební a splňoval všechny legislativní požadavky?

Je potřeba obvolat pár úřadů, seznámit se důkladně s územním plánem a zjistit další klíčové aspekty. V tomto článku se podrobněji podíváme na jednotlivé kroky a aspekty, které je třeba zjistit. Jaké vlastně máme druhy pozemků, vám vysvětlíme v dalším článku.

1. Územní plán

Úplně prvním krokem při výběru stavebního pozemku je ověření, zda územní plán zahrnuje pozemek jako stavební plochu pro výstavbu, nebo rozvojovou plochu pro výstavbu. Rozvojová plocha je území, kde úřad plánuje v horizontu např. 2-3 let vytvořit zastavitelnou plochu, tedy plochu, na kterou dostanete stavební povolení. Územní plán určuje, jakým způsobem může být pozemek využíván a jaké typy staveb jsou na něm povoleny. Tento dokument je k dispozici na příslušném městském nebo obecním úřadě a často bývá dostupný online.

Územní plán také určuje, jaké typy staveb můžete postavit na stavební parcele. Ideální varianta je, požádat stavební úřad o územně plánovací informaci. Kde nám příslušný stavební úřad vyhotoví dokument, kde zjistíme, co můžeme na daném pozemku postavit. Tento dokument je potřeba i pro hypotéku, jelikož banky potřebují vědět, co lze na pozemku postavit. Úřad vám ho na vaši žádost vystaví a to zcela zdarma. Jedná se například o sklon střechy, výšku budovy, zastavitelnost plochy. Většinou je doporučeno zvolit pozemek s co největší zastavitelností, aby tento parametr splňoval vaše stavební záměry a neomezoval vás ve stavbě.

2. Infrastruktura a sítě

Při výběru pozemku je nutné zohlednit dostupnost inženýrských sítí, jako jsou voda, kanalizace, elektřina, plyn a telekomunikace. Vzdálenost a připojení k těmto sítím mohou výrazně ovlivnit náklady na výstavbu. Nedostupnost sítí nebo velká vzdálenost může zvýšit investici až o stovky tisíc korun. Kanalizace často představuje největší problém, proto je třeba věnovat této oblasti zvláštní pozornost.

3. Specifická ochrana a ochranná pásma

Dalším faktorem, který je třeba zvážit, je specifická ochrana území, například zda se pozemek nachází v chráněné krajinné oblasti (CHKO), nebo zda je pod ochranou památkářů. Od CHKO potřebujete další povolení ke stavbě, bez toho nemůžete začít stavět. Tento úřad vám může například nařídit velikost oken nebo i barvu střechy. Dále je nutné zkontrolovat, zda se v blízkosti pozemku nenachází železniční tratě, koridory vysokého napětí nebo vedení inženýrských sítí, která mají svá ochranná pásma. Vodovodní a železniční trasy mohou výrazně ovlivnit možnosti výstavby na pozemku.

4. Krajské plánování

V rámci dalšího plánování musíme zvážit i stavební plány v rámci kraje. Jedná se o dokument týkající se příslušného kraje, například “Územně plánovací dokumentace Královéhradeckého kraje”. Tyto dokumenty poskytují přehled o plánovaných infrastrukturních projektech (např. stavba dálnice) a dalších aktivitách, které mohou ovlivnit využití vašeho pozemku.

Výběr stavebního pozemku je komplexní proces, který vyžaduje pečlivé zkoumání územního plánu, regulativů a dostupnosti inženýrských sítí a spoustu hodin strávených na úřadech a na telefonu. Požádání o územně plánovací informaci je klíčovým a prvním krokem, který vám poskytne jasnou představu o možnostech výstavby a zajistí, že váš projekt bude v souladu s platnými předpisy.

Autor: Ing. Michal Kučera, eDO Reality