Koupě pozemku s projektem a stavebním povolením. Jaké to má výhody a jaká úskalí?

Stává se to, člověk zakoupí pozemek, nechá si vypracovat projekt pro rodinný dům, zažádá o stavební povolení – a pak je všechno jinak. Osobní poměry se často během několika měsíců či roku změní natolik, že stavba již nepřipadá v úvahu. Prodej stavebního pozemku i s projektem se proto dnes nabízí zcela běžně. Jaké to má výhody a jaká úskalí?

Když vám projekt vyhovuje, jde všechno rychle

Realitní kanceláře často nabízejí i dům v rozestavěném stavu, či alespoň se základovou deskou. Než vůbec zahájíte kupní proces, důkladně si prostudujte projekt. V této fázi již nepůjde dělat žádné podstatné změny. Pokud jste spokojeni, bude cesta k novému bydlení poměrně rychlá. 

Právo stavby se neváže k osobě, na kterou je vystavené stavební povolení. Ale přechází s koupí pozemku na nového vlastníka. A tak i když je na stavebním povolení a na projektu jméno původního majitele, můžete ihned po zápisu do katastru nemovitostí pokračovat v započaté stavbě nebo začít stavět dle zakoupeného projektu. Nic se neohlašuje ani na stavební úřad. Teprve až při kolaudaci si stavební úřad dle katastru nemovitostí „přiřadí“ ke stavbě nového vlastníka.

V případě změn v projektu je třeba kontaktovat autora

Pokud je na projekt již vydáno stavební povolení, lze pokračovat ve stavbě s tím, že se na stavební úřad nahlásí v průběhu stavby či při kolaudaci drobné úpravy. Změny však musí být opravdu jen drobné. Především se nesmí změnit půdorysný či výškový rozsah stavby, nesmí se zasahovat do nosných konstrukcí a nemůže se také změnit vzhled stavby.

Pokud jde o drobné změny, například že se obývací prostor přepaží tak, aby vznikla samostatná kuchyň, či se prostor pro komoru využije na jiný účel, nebude to mít podstatný vliv na projekt ani vzhled stavby jako takové. Každopádně je vhodné kontaktovat projektanta a alespoň s ním tyto záležitosti konzultovat. Při podstatnějších změnách, kdy bude třeba provést změny v projektu, je to právě on, který tuto změnu provede. Jestliže byste změnu v rámci úspor zadali třeba svému známému, mohl by původní projektant namítat neoprávněné zasahování do díla, které je chráněno autorským zákonem.

Jestliže si nejste jisti, že projekt je pro vás vhodný

Drobné změny, jak jsme je zmínili výše, znamenají, že nelze měnit půdorys domu. Nejde tedy stavbu „natáhnout“ na jakoukoli světovou stranu, i kdyby to dispozice pozemku umožňovaly. A nejde jej ani zvýšit o další patro. Každý projekt je důkladně propočítán dle návrhu stavebního materiálu, a samozřejmě i statika domu je konstruována na určitý typ. Pokud tedy půjde o přízemní bungalov, nevyženete jej „o štok výš“.

Podstatné změny znamenají kompletní přepracování projektu. Ovšem v dnešní době, kdy stavební firmy nabízejí stovky typových projektů, a navíc jsou k dispozici projektanti pro zpracování individuálního návrhu, je spíše lepší řešit pak koupi pozemku s tím, že stávající projekt nebudete potřebovat. Ovšem platit projekt, který nevyužijete, není právě finančně výhodné. Ale to už je na dohodě s původním vlastníkem, zda nakonec nezvolíte jiný pozemek bez projektu nebo vlastník bude ochoten ustoupit od prodeje projektu jako součásti kupní transakce.

Pokud zakoupíte pozemek s projektem, který má již stavební povolení, ale tento projekt nevyužijete, bude třeba s novým projektem zajít na stavební úřad a projít stavebním řízením. Avšak v případě, že původní projekt využijete, můžete navázat na předchozího majitele a plynule pokračovat v realizaci stavby.