Jak postupovat, když sousední stavba ohrožuje vaši nemovitost nebo jiný majetek

Nebezpečných budov, které ohrožují své okolí, je v Česku bezpočet. Bohužel, je zde také mnoho nezodpovědných vlastníků, kteří neplní své povinnosti a nechají za sebe své problémy řešit jiné. Často jsou to obecní úřady, resp. místně příslušné stavební úřady, které musí rozhodnout o nutných zabezpečovacích pracích nebo odstranění stavby, avšak náklady zůstanou nakonec na bedrech obcí. A to přesto, že, jak konstatuje Listina základních práv a svobod, vlastnictví zavazuje.

V roce 2020 bylo podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj v České republice vydáno 76 rozhodnutí o povinnosti provést nutné zabezpečovací práce a 119 rozhodnutí o povinnosti odstranit nebezpečnou stavbu, která ohrožuje své okolí. Může se to zdát málo, ale faktem je, že obce pak namísto nezodpovědných vlastníků uhradily stavební práce za necelých 70 milionů Kč.

Obce sice mají právo vymáhat uhrazené náklady na nezodpovědných vlastnících, ale když se nepodaří peníze vymoci, například v důsledku zadluženosti vlastníka, náklady na provedené práce zůstanou obci.

Podnět může podat kdokoli, nejen soused

Dle stavebního zákona má vlastník povinnost "řádně" udržovat svou nemovitost, nejen řešit případný havarijní stav. A tak jestliže určitá stavba ohrožuje majetek na okolních pozemcích, ale i zdraví a životy obyvatel, je třeba, aby věc řešil stavební úřad. Kdokoli, kdo ví, že stavba v okolí má technické problémy a může ohrožovat okolí, má právo podat podnět stavebnímu úřadu. Podnět lze podat ústně na stavebním úřadu nebo písemně.

Jak postupuje stavební úřad

Stavební úřad má pak podle stavebního zákona věc prošetřit, provést kontrolní prohlídku, a poté nařídit provedení nutných zabezpečovacích prací. Jestliže stavba hrozí zřícením, může také nařídit odstranění stavby.

Pokud není situace tak dramatická, aby bylo nutné provést okamžité opatření, stavební úřad nejprve provede kontrolní prohlídku, k níž přizve účastníky řízení – tj. především vlastníky stavby a majitele sousedních nemovitostí. Po zjištění skutečného stavu rozhodne, jak postupovat dále. Podle nového stavebního zákona již není nutné provádět kontrolu na místě, má-li stavební úřad k dispozici dostatečné podklady k tomu, aby mohl náležitě posoudit naplnění zákonných podmínek a řádně odůvodnit své rozhodnutí.

Jestliže stav nemovitosti je takový, že akutně neohrožuje životy lidí, zvířat a jejich majetky, vydá stavební úřad standardní písemné rozhodnutí o povinnosti stavbu vystěhovat, zabezpečit či odstranit. Vlastník se může proti rozhodnutí odvolat, avšak v případě, že odvolání nebude úspěšné, bude stavební úřad své rozhodnutí vymáhat, a to lze i exekučně prostřednictvím ukládání pokut.

Jiná situace nastane, když vlastník nekomunikuje. Odmítne se stavebním úřadem spolupracovat, nereaguje na výzvy, nejedná. Pak musí stavební úřad zajistit zabezpečovací či bourací práce sám. Má ze zákona právo objednat stavební firmu, a dokonce jí nařídit provedení těchto prací bez projednání s nereagujícím vlastníkem stavby. Náklady na veškeré potřebné práce však ponese vlastník stavby. Ovšem pokud práce objedná stavební úřad, musí je také stavebnímu podnikateli uhradit a následně vymáhat vynaložené prostředky na vlastníkovi. Což se, bohužel, ne vždy provede.

Co dělat, když stavební úřad nekoná

Podnět k zajištění či odstranění stavby může podat kdokoli, ale jen přímí sousedé, což jsou v podstatě účastníci řízení, mají právo se dále účastnit celého procesu. Když například zjistí, že stavební úřad je liknavý a nezahájil příslušné řízení, může účastník řízení podat podnět k vyšší instanci, což je v tomto případě krajský úřad. Ten by měl nařídit místně příslušnému stavebnímu úřadu, aby se věcí začal zabývat. Kdyby pak z nějakého důvodu nekonal ani krajský úřad a sousední nemovitost ohrožovala vaše zdraví či majetek, je třeba domáhat se odstranění či zajištění stavby soudně.

Stavební úřad by měl pamatovat na to, že zvláště při nařízení na odstranění stavby může dojít k výraznému zásahu do některých základních práv a svobod osob, zvláště pak vlastníka. Proto by měl ukládat jen nezbytně nutná opatření a zvážit, zda je například nutné zbourat celou stavbu, nebo by stačilo odstranit pouze její část.