Jak efektivně čerpat hypotéku při stavbě nového domu

Postavit nový dům, a ještě k tomu na pozemku, který teprve kupujete, je náročnější než koupit již hotovou stavbu. Na druhou stranu tak může vyrůst dům přesně podle vašich potřeb a představ. Jestliže nemáte hotovost, bude třeba na koupi pozemku i stavbu domu zajistit úvěr. Čerpání takového úvěru (nebo úvěrů) však probíhá trochu v jiném režimu, než při tradiční koupi domu nebo bytu.

Pokud se teprve chystáte koupit pozemek a na něm postavit rodinný dům, máte několik možností, jak žádat o hypotéku.

První možností je žádat o jednu hypotéku na pozemek i stavbu. Výhodou je, že úvěr bude jen jeden a že zaplatíte jen jednou příslušné poplatky. Druhou možností je žádat nejprve o hypotéku na pozemek a poté na stavbu. Nevýhodou je, že náklady na poplatcích tak mohou být vyšší, nebo přímo dvojí.

I když banka má možnost určitý poplatek při druhé hypotéce odpustit, nemusí to být pravidlem. Navíc, při čerpání dvou úvěru je třeba počítat s tím, že jestliže nebudete mít splacený úvěr na pozemek v době, kdy budete žádat o úvěr na stavbu domu, budete si muset vzít hypotéku u stejné banky bez ohledu momentální výhodnost nabídek v jiných bankách. 

Nejjednodušší je, pokud můžete koupit pozemek za své prostředky, nebo pokud již pozemek máte. Pak budete hypotéku čerpat jen na stavbu. 

Zatímco při koupi nemovitosti máte vlastně čím ručit, protože byt či dům už je hotovým produktem, u kterého lze jasně stanovit jeho cenu, při hypotéce na stavbu si berete půjčku na něco, co teprve vznikne – nemá to tudíž v době, kdy o hypotéku žádáte, prakticky žádnou hodnotu.

Je pochopitelné, že banky nevyplácejí celou požadovanou částku najednou a dopředu, ale peníze vyplácejí stavebníkovi postupně, v tzv. tranších. Jak totiž dům vzniká, tak samozřejmě narůstá i jeho hodnota.

Proto čerpání hypotéky na stavbu zpravidla trvá až 24 měsíců v závislosti na tom, jak rychle postupuje výstavba. Výjimkou jsou dřevostavby, které vzniknou podstatně rychleji než klasický zděný dům. Na jednu stranu jde o stavbu, ovšem na druhou stranu peníze budete potřebovat rychleji než při klasické výstavbě. Nezapomeňte proto na tento typ výstavby upozornit již při prvním jednání o podmínkách hypotéky. Některé banky již mají pro dřevostavby v nabídce speciální hypoteční produkt, který s těmito odlišnostmi počítá.

Čerpání hypotéky potom probíhá tak, že banka vyplácí dohodnutou částku postupně. První splátka, resp. tranše, bývá ve výši od 60 do 100 % hodnoty pozemku. Za tuto částku lze zahájit stavbu a poté ji zapsat jako rozestavěnou do katastru nemovitostí. Následně banka poukazuje prostředky v dalších tranších (splátkách) podle míry rozestavěnosti domu. To se bance prokazuje většinou soupisem již realizovaných stavebních prací a fotodokumentací.

Banka se řídí projektem a stavebním plánem a je nutné jej dodržet. Veškeré změny v plánu je třeba mít řádně zdokumentované a povolené či nahlášené na stavebním úřadu. Dostatečnou rozestavěnost si totiž může banka svým znalcem kdykoli ověřit. A je třeba mít veškeré doklady v pořádku.

S tím souvisí i dobrá spolupráce dodavatele či jednotlivých dodavatelů stavby. Musíte v každé fázi vědět, kolik peněz budete potřebovat, abyste je měli od banky na úvěrovém účtu k dispozici a nedocházelo ke zbytečným prodlevám. Pro nenadálé situace je výhodné mít vlastní finanční rezervu.

Jiný je také způsob splácení hypotéky. Zatím, co u hypotéky na již vystavěný byt či dům ji začnete splácet neprodleně po převedení peněz na účet a po koupi nemovitosti, u výstavby se během stavebního procesu platí pouze úroky z čerpané částky a hypotéka se začne splácet až po dočerpání celého smluvně dohodnutého úvěru.

Zajistit si plynulé financování koupě pozemku a výstavby nemovitosti není jednoduché a určitě patří do rukou odborníků. Proto je nejvýhodnější oslovit kvalifikovaného hypotečního poradce, který vám pomůže vybrat nejvhodnější produkt a projednat podmínky čerpání hypotéky.