Je možné pronajmout sklep nebo sklepní kóji?

Ne každý je zastáncem hromadění věcí, a tak se může stát, že sklepní kóji, kterou má vlastník v užívání, nepotřebuje. Může ji pronajmout? V prvé řadě je nutno se podívat na stávající zákony, a v druhé řadě neopominout prohlášení vlastníka, domovní řád a případně další předpisy.

Na první pohled ideální stav si vytvořila některá společenství vlastníků při svém vzniku, když nabídla k užívání sklepní kóji vlastníkům podle jejich potřeb, a to například s tím, že jednu kóji mají zdarma a každou další za mírný poplatek. A tak někteří vlastníci již v úvodu sklepní kóji prostě užívat nechtěli, a tím pádem k jejich bytové jednotce nenáleží, a někteří mohou takto užívat více sklepních kójí, pokud by jinak byly vybudované a zůstaly by pro nezájem ostatních prázdné. I to však má svá úskalí.

Pokud vlastník byt bude prodávat, může být pro zájemce výhodou, když k ní bude příslušet užívací právo ke sklepní kóji. Jestliže nebude žádná k dispozici, může to být při prodeji bytu malá nevýhoda.

Může tedy být výhodnější, pokud si SVJ již v prohlášení vlastníka stanoví, že každá bytová jednotka má k užívání jednu sklepní kóji. Ano, pouze k užívání. Podle platného občanského zákoníku totiž není sklepní kóje příslušenstvím bytové jednotky, jak tomu bylo kdysi, ale jedná se o společnou část budovy, která je zpravidla v prohlášení vlastníka přenechána vlastníkům k výlučnému užívání. A protože vlastník jednotky tedy není vlastníkem sklepní kóje, ale pouze jejím uživatelem, nemůže ji ani pronajmout. Co tedy ale s ní, pokud ji nepotřebuje?

Podle portálu Můj právník občanský zákoník nabízí řešení. Podle § 496 odst. 2 je za věc v právním slova smyslu považováno i majetkové právo, v tomto případě tedy užívací právo vlastníka bytu ke kóji. Takže případnému zájemci o nájem sklepní kóje může vlastník jednotky nabídnout nájem svého výlučného užívacího práva.

Rozdíl oproti nájemní smlouvě bude v jinak vymezeném předmětu nájmu (užívací právo ke kóji namísto pronájmu kóje). Smlouvu lze uzavřít i ústně, nicméně právníci doporučují zvolit písemnou formu.

Případný nájemce, resp. uživatel, pak může užívat sklepní kóji ve stejném rozsahu jako vlastník jednotky. Ovšem musí dbát zejména na to, aby kóji užíval v souladu s jejím účelem a neobtěžoval či neohrožoval tím ostatní vlastníky v domě.

Musí také respektovat pravidla stanovená vlastníky jednotek pro užívání společných prostor, uvedená typicky v domovním řádu. Také musí počítat s tím, že ztratí-li vlastník výlučné užívací právo ke sklepní kóji, což se stává typicky v případě, že prodá svůj byt, zanikne i užívací právo ke kóji, a to bez ohledu na to, zda ve smlouvě bylo dohodnuto užívání na dobu neurčitou.

Sklepní kóje jako součást bytu?

Zákonná úprava týkající se určení právní povahy sklepní kóje – tj. že je součástí domu, ale ne bytu – je podle názoru právníků tzv. dispozitivní. To znamená, že dovoluje smluvním stranám upravit si vzájemná práva a povinnosti tak, že se odchýlí od znění daného zákona. Proto je dle toho možné, aby SVJ v prohlášení vlastníka budovy určil, že sklepní kóje tvoří část bytu. Pak se sklepní kóje stane součástí jednotky a vlastníkovi nic nebrání, aby ji pronajal, stejně jako může ve svém bytě pronajmout například jeden pokoj (tzv. část věci, v tomto případě část jednotky). V tomto případě může se zájemcem uzavřít klasickou nájemní smlouvu.

Ať bude smlouva vedena na pronájem, nebo na užívání sklepní kóje, neměly by smluvní strany zapomenout na předávací protokol, který zaznamená technický stav kóje a jejího vybavení v okamžiku předání. Protokol může být součástí smlouvy, nebo může mít formu samostatné listiny.