Jak postupovat, když se rozhodnete vybudovat v suterénu bytového domu tělocvičnu, saunu, nebo hernu pro děti?

Společné prostory bytového domu, v němž jsou byty v osobním vlastnictví, jsou definovány v prohlášení vlastníka, které je uloženo v katastru nemovitostí. Běžně to je především pozemek, stavební konstrukce, chodby, okna, balkony, kočárkárny, různé bývalé sklady či kotelny v domě. Některé prostory však mohou být dány do výlučného užívání konkrétního vlastníka.

Příkladem výlučného užívání jsou balkony, které, pokud jsou v bytech, a ne na chodbách, byly již při prodeji bytových jednotek určeny v prohlášení vlastníka do výlučného užívání kupujících. Podobné to bývá i s garážovým stáním v podzemních garážích, či sklepní kójí. Jsou však i jiné prostory, které mohou být vyčleněny do výlučného užívání jednoho nebo více vlastníků.

Tělocvična, dílna, herna, skládek? Výlučné užívání to může vyřešit

Jak postupovat, když se například několik vlastníků dohodne, že si v suterénu zřídí tělocvičnu, saunu, nebo hernu pro děti? Nebo jeden z vlastníků bude mít trvalý zájem zřídit si na místě bývalé kotelny třeba dílnu? Jednou z možností je si tento prostor pronajmout. Pokud shromáždění vlastníků rozhodne, může spoluvlastník požádat o využití určitého prostoru na dobu určitou. Jestliže půjde o užívání na dobu neurčitou, mělo by jít o přenechání prostor k výlučnému užívání. To však s sebou nese potřebu dalších kroků. Především jde o změnu užívání společných částí domu a k tomu může dojít také pouze rozhodnutím shromáždění v souladu se stanovami SVJ.

Co je třeba následně provést

Rozhodnutí shromáždění je třeba promítnout do prohlášení vlastníka, jelikož dochází ke změně, že některá část společných prostor byla schválena do výlučného užívání některých vlastníků, a nemohou ji tedy využívat všichni. Prohlášení by mělo být tedy aktualizováno a nové znění uloženo do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, a rovněž i do sbírky listin rejstříkového soudu, u kterého je společenství vlastníků zapsáno.

Poté je obvyklé, že pověřená osoba (statutární orgán apod.) vyhotoví předávací protokol o předání konkrétních společných prostor do výlučného užívání na dobu neurčitou a stanoví kompenzační poplatek za užívání formou navýšení příspěvku na správu domu.

Nicméně pokud bude sloužit některá ze společných částí domu jen některému vlastníkovi k výlučnému užívání, mělo by se v usnesení shromáždění zároveň vymezit, jaký bude rozsah jeho povinností spravovat tuto část. Jde především o povinnost údržby či drobných oprav, aby se v budoucnu zamezilo zbytečným sporům mezi vlastníky a společenstvím vlastníků o jeho rozsah. Jako vodítko může sloužit například nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu.

V katastru nemovitostí by se také následně měly promítnout nové podíly společných prostor. Pokud se totiž SVJ dohodne, že část společných prostor bude svěřena do výlučného užívání některých vlastníků či vlastníka, změní se tím i poměr podílů ostatních vlastníků.