Jak udělat z nebytového prostoru byt? Bez prohlášení vlastníka to nepůjde

V souvislosti s nedostatkem bytů se zvláště ve větších městech objevují stále snahy využít pro bydlení prostory, které byly původně určeny k jiným účelům. V bytových domech to mohou být bývalé kočárkárny, sušárny, prádelny. V prostorných starých vilách původní prostory v přízemí či suterénu, často kdysi určené jako domovnický byt, a později pronajímané jako sklady, dílny či kanceláře.

Než se ovšem do případných úprav pustíte, prověřte si zdali jsou možné, a to nejen technicky, ale i právně. To, že se vám zdá, že něco vypadá jako byt ještě neznamená, že stejný názor budou mít také zástupci stavebního úřadu. 

Co vědět před započetím rekonstrukce

To, k jakému účelu bude konkrétní prostor v domě sloužit, určuje kolaudační rozhodnutí, v současné době v některých případech nahrazené oznámením o užívání stavby. K jiným účelům nelze dané prostory využívat, pokud k tomu nedá stavební úřad souhlas.

Jestliže jde o prostory v domě, který je vlastněn společenstvím vlastníků, musí o jejich změně rozhodnout nejprve shromáždění vlastníků. Dalším krokem je splnit požadavky stavebního zákona. To znamená opatřit si stavební povolení nebo provést ohlášení stavby (v případě, že si úpravy nevyžádají žádné konstrukční změny). To musí udělat vlastník budovy či daného prostoru, popřípadě osoba, která má prokazatelné právo ke změně užívání.

Změna prohlášení vlastníka SVJ je nutná

Pokud se jedná o změnu v bytovém domě ve vlastnictví SVJ, musí výbor následně připravit změnu prohlášení vlastníka. Jak totiž stanoví novela občanského zákona z roku 2020, "…souhlas všech vlastníků jednotek je třeba pouze tehdy, pokud by tím byla dotčena práva a povinnosti všech vlastníků jednotek.“ Což platí mimo jiné právě v tomto případě, když nebytový prostor, který byl do té doby zahrnut do společných prostor domu, bude nadále ve vlastnictví jedné osoby jako byt. Změní se výměra společných prostor i podíly spoluvlastníků.

Za nejoptimálnější postup se podle Mgr. Jan Szwarce, který na toto téma publikoval odbornou stať v magazínu epravo.cz, považuje podpis souhlasících vlastníků na aktualizovaném znění prohlášení vlastníka, a to včetně data podpisu. To by pak mělo být prokazatelně (např. doporučenou poštou, e-mailem, osobně proti podpisu) doručeno všem členům, resp. spoluvlastníkům, SVJ. Ti mají následně 3 měsíce pro případné rozporování této změny. Proces změny prohlášení může ale proběhnout i v jakékoli jiné podobě, např. samostatnými písemnými souhlasy obsahujícími popis schvalované změny nebo odkazující na přiložený návrh takové změny.

Výbor SVJ má povinnost toto prohlášení založit do sbírky listin vedené katastrálním úřadem a do sbírky listin rejstříkového soudu.

Jde-li o soukromý byt, je garantem majitel

Pokud se mění nebytový prostor v bytový v rodinném domě, je samozřejmě také třeba, aby všichni spoluvlastníci s touto přeměnou souhlasili. Jen odpadá administrativa s prohlášením vlastníka. Nicméně po kolaudaci je třeba zanést bytovou jednotku také do katastru nemovitostí.

Pokud budou třeba větší úpravy a změny dispozic, které si vyžádají stavební povolení, je nutné počítat se souhlasem sousedů. Pokud majitel nezíská jejich kvalifikovaný souhlas, tedy podpis na projektu, mohou tito vznést v průběhu stavebního řízení námitku. O tom, zda bude jejich námitka přijata, pak rozhodne stavební úřad.

Nedostatek bytů a stále vyšší ceny budou určitě motivovat k hledání levnějších řešení. Přeměna nebytových prostor na bytové ve stávajících domech může být jedním z nich. Jen je třeba pamatovat na vyhlášku o technických požadavcích na stavby, která definuje, jaké technické parametry musí byt splňovat.