Kupujete byt za účelem pronájmu? Zajímejte se o kolaudační souhlas

V srpnu loňského roku potvrdil stavební odbor Magistrátu hl. m. Prahy názor stavebního úřadu Prahy 1, že trvalé bydlení a poskytování krátkodobých ubytovacích služeb je rozdíl. Kdo tedy chce provozovat Airbnb, musí svůj byt mimo jiné rekolaudovat na ubytovací zařízení.

Podle kterých předpisů musí poskytovatel ubytování postupovat?

Pokud je investiční nemovitost určena k dlouhodobému pronájmu, nestojí vlastníkovi nic v cestě. Jiné to však je, pokud jde o poskytování krátkodobých ubytovacích služeb, například typu Airbnb. Ubytovatelům tohoto typu se tak do cesty staví další možná překážka pro pronajímání bytu turistům.

Podle ust. § 126 odst. 1. stavebního zákona lze "stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu". Parametry, které musí splňovat stavba určená ke konkrétnímu druhu užívání, pak určuje vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.

Tyto předpisy rozeznávají:
-    stavby pro bydlení: jedná o bytové domy, rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci,
-    stavby ubytovacích zařízení (prostor, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené), přičemž za tuto stavbu se nepovažuje bytový a rodinný dům a stavba pro rodinnou rekreaci.

Z výše uvedeného je patrné, že předpisy výslovně vylučují souběh užívání nemovitosti k bydlení a krátkodobému ubytování, které se liší od běžného pronájmu bytu či domu především tím, že nájemní smlouva se uzavírá na dobu delší, než několik dnů či týdnů. Většinou minimálně na několik měsíců, let, či na dobu neurčitou.

Majitelé bytů, kteří v nich chtějí poskytovat krátkodobé ubytovací služby, by tedy měli požádat stavební úřad o souhlas se změnou užívání stavby, tedy rekolaudaci. Záleží však pouze na stavebním úřadu, zda žádosti vyhoví, protože musí zohlednit územně plánovací dokumentaci, tzv. veřejné zájmy a mnoho dalších předpisů

Co hrozí poskytovateli ubytování bez rekolaudace

Podle stavebního zákona lze za užívání stavby v rozporu s jejím účelem udělit pokutu až do výše 500 000 Kč. Zatím však stavební úřad, konkrétně v Praze 1, udělil poskytovateli pokutu 20 000 korun. Jde však o první rozhodnutí v této oblasti a je pravděpodobné, že výše pokut časem stoupne.

Ubytovatelům prostřednictvím Airbnb hrozí i další překážky

Již jsme psali, že ubytování tohoto typu finanční úřad zhodnotil jako podnikání, takže příjmy tak vyžaduje danit klasickou daní z příjmů a v případě dosažení stanoveného obratu je třeba registrovat se k DPH. A živnostenský úřad k tomu vyžaduje získání příslušného živnostenského oprávnění s tím, že byt by měl být označen jako provozovna. K tomu přistupují požadavky cizinecké policie či obecních úřadů na poplatky za rekreační pobyt.

A překážek může být v budoucnu více. Městský soud v Praze vydal již v roce 2019 rozhodnutí, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno zahrnout do svých stanov zákaz krátkodobých pronájmů v domě, a to pod pohrůžkou udělení pokuty. Rozhodnutí sice zatím není pravomocné, ale pokud nabyde právní moci, budou muset investoři počítat s tím, že při koupi bytu, v němž chtějí poskytovat ubytovací služby, si budou muset nejen pročíst stanovy SVJ, ale zjistit většinový názor vlastníků. Pokud tak neučiní, mohou být v budoucnu překvapeni, že shromáždění takový zákaz odhlasuje.

Ubytování Airbnb se zrodilo z touhy cestovat nalehko a co nejlevněji. Zpočátku jej využívali především studenti, jimž nabídl někdo na druhém konci světa nocleh ve svém bytě. Odměnou mu mohlo být setkání se zajímavými lidmi a jednoho dne tatáž služba, jakou poskytl on. To, že se z přátelské nabídky přespání na pár nocí stalo běžné podnikání, je více než zřejmé. Není tedy divu, že úřady na to postupně reagují a ubytovatelům nezbude než se přizpůsobit.