Směny zemědělských pozemků se mohou uskutečnit nejen mezi vlastníky i mezi vlastníkem a státem

Nejčastějšími důvody směny pozemků bývá optimalizace využití pozemku. Pokud jsou pozemky roztříštěné po větším území a majitel na nich chce hospodařit nebo je propachtovat, je výhodnější mít pozemky scelené.

Někdy ekonomickému hospodaření na pozemcích mohou bránit i další důvody, například špatný přístup, neexistence veřejné cesty, neshody se sousedy a podobně. Potom je vhodné pozemky směnit tak, aby jejich umístění a rozloha odpovídaly zamýšlenému účelu hospodaření. Směnit pozemky mohou vlastníci mezi sebou nebo mohou požádat stát, aby mohli směnit svůj pozemek za pozemek ve vlastnictví státu. 

Pokud požaduje vlastník směnit svůj pozemek za pozemek ve vlastnictví státu, musí se obrátit na Státní pozemkový úřad, který tuto transakci v podstatě organizuje a schvaluje. 
V rámci schvalovacího procesu jsou zpracovány i znalecké posudky na oba pozemky. O směnu může požádat vlastník nemovitostí nebo subjekt, který má smluvně zajištěno, že na jeho výzvu získá od třetí osoby nemovitosti, které budou předmětem směny. 

Směnu pozemků se státem je možné realizovat nejen v rámci jednoho katastrálního území, ale lze také směnit pozemky, které leží v jiném katastru, okrese či dokonce kraji než pozemky směnou požadované. Ovšem SPÚ může dle zákona požadovat, aby náhradou nabízené pozemky byly ve stejném katastru jako ty směnou požadované, což se většinou děje tam, kde ještě neproběhly komplexní pozemkové úpravy. 

Pozemky musí být využitelné pro zemědělskou činnost současně i ve výhledu, vždy se musí jednat o zemědělskou půdu, která není zanedbaná. Nesmí se jednat o druh pozemku lesní pozemek, ostatní plocha (se způsobem využití dráha, ostatní dopravní plocha, ostatní komunikace, sportoviště a rekreační plocha, pohřebiště, skládka, fotovoltaická elektrárna, plantáž dřevin), či vodní plocha. Náhradou nabízený pozemek také musí být bez zvláštních omezení a nesmí se nacházet na území přírodních památek, přírodních rezervací, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a na území národních parků.

Pozemky nesmí být ani územním plánem nebo regulačním plánem určené k zastavění veřejně prospěšnými stavbami nebo stavbami dopravní infastruktury, ani se nesmí nacházet v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše určené územním plánem nebo regulačním plánem k realizaci veřejné zeleně nebo k realizaci veřejně prospěšných opatření.
Mezi dvěma soukromými vlastníky je směna samozřejmě jednodušší.

Někdy může být výhodné dohodnout se na směně s vlastníkem sousedního pozemku, ať je to zemědělské pole, nebo třeba zahrada. V takovém případě mezi sebou vlastníci uzavírají směnnou smlouvu. Směnná smlouva je svým způsobem obdobná smlouvě kupní. Protihodnotu obchodu ovšem nepředstavují peníze, ale jiná věc. Smlouva se nedělí  na prodávajícího a kupujícího, protože obě strany současně poskytují i přijímají určitou věc. 

Ovšem i v případě směnné smlouvy může dojít k úhradě určité částky, a to především tehdy, když hodnota obou věcí není shodná. Takže první podstatou smlouvy je  nepeněžní plnění, ale může zde být i dohoda o doplňkovém vypořádání v penězích. Nemusí to být ale ani tehdy, když jsou směňované pozemky v různé kvalitě či různé velikosti. Záleží výhradně na dohodě smluvních stran. Každopádně směnné právo má svá úskalí, a proto je vhodné obrátit se při směně na právníka, který se zaměřuje na realitní právo.

Také směna pozemků, i když nejde o klasickou finanční transakci, spadá do daňových povinností podle zákona o daních z příjmů. Od daně jsou však osvobozeni majitelé, kteří nemovitost (pozemek) vlastní déle než pět let, pokud ji nabyli do konce roku 2020, resp. 10 let pro pozemky nabyté od začátku roku 2021.