Pozor na černé stavby. Při nákupu nemovitosti nechte vše řádně zkontrolovat

Nástavby, přístavby, přístřešky. Zdánlivě nevinná malá stavba kůlny na zahradní nářadí může novému vlastníkovi řádně zkomplikovat život. Jde totiž o černé stavby a podle nového stavebního zákona je nelze jen tak bez komplikací zlegalizovat. A co pak? Koupíte něco, co budete muset na své náklady zbourat.

1. ledna letošního roku vstoupil v účinnost nový stavební zákon a 1. července vstoupí navíc v platnost novela, která zpřísňuje legalizaci černých staveb. Jako černá stavba je označována stavba nebo změna/přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, neexistuje k ní kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.

Pro legalizaci černé stavby musí být splněny tyto podmínky

Pokud už stavební úřad oznámil zahájení řízení o odstranění stavby, pak je lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení 30 dnů. Žádost musí splňovat stejné podmínky jako standardní žádost o stavební povolení. Stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ve vztahu k ochraně rostlin nebo živočichů).

Výjimku z požadavků na umisťování stavby (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od sousedního pozemku) ale půjde povolit, pokud stavebník doloží souhlas účastníků řízení (v tomto případě sousedů).

Ovšem pozor, ne všichni sousedé musí automaticky souhlasit, třeba jim již léta právě ta kůlna na zahradě domu, který chcete koupit, vadí. A dodatečný souhlas nedají, nebo si budou klást podmínky, například určitou finanční kompenzaci. To může dodatečné povolení černé stavby prodražit. Nehledě na to, že pokuta za černou stavbu byla zvýšena a úřad ji může udělit až do horní hranice dvou milionů korun, a to i v případě, že stavbu dodatečně povolí.

Vyvarovat se koupě černé stavby znamená pro kupujícího před uzavřením kupní smlouvy trvat na provedení prověrky právního stavu nemovitosti. Takže nejen zkontrolovat „klasický“ výpis z katastru nemovitostí, resp. list vlastnictví, ale nechat si předložit katastrální mapu a fyzicky zkontrolovat, zda stav zachycený v mapě odpovídá realitě. Nezbytná je také kontrola povolení, která byla v minulosti ke stavbě vydána.

Ne vždy musí být tato povolení k dispozici, zvláště když půjde o starou nemovitost. Proto právníci v každém případě doporučují v kupní smlouvě formulovat prohlášení prodávajícího, že nemovitost disponuje platnými povoleními dle stavebního zákona, a na toto prohlášení navázat případnou povinnost prodávajícího uhradit v případě zjištění černé stavby veškeré související náklady a újmu kupujícího v souvislosti s dodatečným povolováním stavby v situacích, kdy se zjistí, že stavba nedisponuje potřebnými povoleními.

Dále je vhodné zavázat prodávajícího k případnému vrácení kupní ceny a k náhradě škody v případě zjištění, že by celá prodaná stavba nebo její podstatná část musela být na základě rozhodnutí stavebního úřadu odstraněna.



Pokud se přesto rozhodnete koupit nemovitost při vědomí, že její součástí je černá stavba, zkontrolujte si na stavebním úřadě, zda žádost o dodatečné povolení nebyla již jednou podána a nebyla zamítnuta.

Nový stavební zákon totiž neumožňuje podat tuto žádost opakovaně. Což v důsledku znamená, že stavba bude muset být odstraněna. Možná to nebude vadit v případě výše zmíněné kůlny, ovšem nutnost odstranit například garáž přistavěnou k domu, verandu, či dokonce horní patro, se může stát noční můrou nového majitele a zmařit investici vloženou do takové koupě.

Lepší je takovou koupi vůbec nerealizovat. Pokud však nenajdete jinou vhodnou nemovitost v dané lokalitě, měl by před prodejem nemovitosti uvést do souladu se zákonem černou stavbu stávající vlastník, resp. prodávající.

Dle nového stavebního zákona bude řízení o dodatečném povolení stavby součástí řízení o nařízení odstranění stavby, což znamená že v rámci jednoho řízení bude buď vydáno dodatečné povolení, nebo nařízení k odstranění. Celý proces předpokládá rychlou reakci a aktivitu ze strany stavebníka. Jakmile stavebník nebude včas konat, neodvratně se přiblíží ukončení procesu tím, že stavbu bude muset odstranit.