Jak spravovat bytový dům bez společenství vlastníků jednotek

Podle aktuálního znění občanského zákoníku je možné založit společenství vlastníků jednotek v kterémkoliv bytovém domě. Novela platná od 1. července 2020 dokonce umožňuje založit společenství vlastníků i jedinému vlastníkovi všech jednotek. Je to však možnost, nikoli povinnost. Založení SVJ je povinné až od pěti bytových jednotek, které jsou ve vlastnictví alespoň čtyř různých vlastníků. Jak se tedy spravuje bytový dům, pokud není SVJ založeno?

Založení SVJ i následná činnost s sebou samozřejmě přináší náklady, je tedy otázkou, zda se vyplatí při menším počtu jednotek SVJ zakládat či ne. Nicméně každý dům potřebuje správu, ať je to uzavírání smluv s různými dodavateli energií, služeb, odvozci odpadu, nebo organizace úklidu, drobné údržby, pravidelných revizí a podobně.

Pokud se tedy majitelé menších domů rozhodnou nezakládat SVJ, budou potřebovat minimálně správce. Postup při volbě správce a správě domu bez SVJ je popsán v občanském zákoně, a to především v § 1191-1193.

Jak se dům bez SVJ spravuje

Podstatným dokumentem pro správu domu je prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Obsahuje mj. vymezení osoby správce, pravidla pro správu domu, užívání společných částí a stanovení příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku. Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se automaticky správcem.

Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. První správce je určen v prohlášení. Při případné volbě dalšího, nového správce, se ale prohlášení nemění. O jeho osobě pak rozhoduje volba, z níž by měl být pořízen písemný zápis.

Co vše bude správce pro dům vykonávat, je otázkou dohody mezi ním a vlastníky. Občanský zákoník pouze vymezuje, že "správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku". Podle odborníků může být rozsah jeho práce velmi individuální.

Některý správce jen svolává shromáždění, shromažďuje na účtu vybrané finanční prostředky a zajišťuje drobnou údržbu. Vlastníci si však mohou za správce zvolit také externistu, resp. profesionální firmu nebo OSVČ, která zajistí pro vlastníky full service, včetně sjednávání služeb a jejich vyúčtování. Určitě by rozsah správcových povinností měl být sjednán smluvně.

Jak se v domě bez SVJ rozhoduje

Základní rozdíl, který odlišuje tento typ správy budovy od správy budovy při existenci SVJ, spočívá v rozhodování o tzv. podstatných záležitostech, přičemž dle nařízení vlády se podstatnými záležitostmi rozumí zejména opravy či rekonstrukce převyšující částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku. Při rozhodování je pak nutné dosáhnout nejen většiny hlasů, určené na základě velikosti podílů vlastníků jednotek na společných částech, ale zároveň i většiny určené na základě počtu vlastníků jednotek.

To je podstatný rozdíl od SVJ, kde na shromáždění rozhodují vlastníci pouze na základě velikosti svého podílu na společných částech, který je odvozen od podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek. V praxi to znamená, že se zřejmě vlastníci budou muset setkávat častěji, aby dle zákona rozhodli o různých opravách a údržbě, která v průběhu roku může nastat.

Dům bez SVJ nemusí mít podle zákona stanovy, to již je věcí dobrovolnosti, právě tak jako domovní řád. Nicméně i soužití několika různých rodin může způsobit problémy, takže lze jen doporučit si minimálně domovní řád sepsat a schválit.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:

Je možné do stanov SVJ zakotvit smluvní pokutu?







Předseda SVJ – je výhodnější vybrat z řad členů nebo zvolit profesionála?







Kupujete byt? Zajímejte se, jak SVJ řeší dluhy spoluvlastníků vůči SVJ








Má spoluvlastník povinnost účastnit se shromáždění SVJ a hlasovat?







Kdy a proč měnit stanovy SVJ