Má spoluvlastník povinnost účastnit se shromáždění SVJ a hlasovat?

Se spoluvlastnictvím nemovitosti se pojí mnoho práv a povinností. Je to jak v případě rodinného domu, tak v případě domu bytového. Tyto typy spoluvlastnictví se však od sebe v mnohém odlišují. Spoluvlastníkem v bytovém domě se člověk v podstatě stává nedobrovolně, ze zákona. Není to něco, o čem by mohl rozhodovat. Prostě si koupí byt.

Bytových domů ve správě SVJ je dnes v České republice většina. Častým jevem bývá, že i byty v družstevním vlastnictví se po splacení anuity přetransformují ve společenství vlastníků jednotek (SVJ). A nově vznikající domy dosud většina developerů také nenechává ve svém vlastnictví, aby je pronajímala, ale prodává jednotky, a tak vznikají další SVJ.

Což znamená, že v současné době se spoluvlastníky stává většina osob, které si koupí byt. To však s sebou nese mnoho práv a povinností, neboť vlastník bytové jednotky je zároveň spoluvlastníkem nebytových prostor v domě a domu jako celku, včetně pozemku pod ním a mnohdy i pozemků v těsné blízkosti domu.

Práva a povinnosti přiznává vlastníkům jednotek zákon, stanovy společenství a také prohlášení vlastníka. Před koupí bytu je proto třeba seznámit se nejen s příslušnými paragrafy občanského zákoníku, ale také si pročíst stanovy a domovní řád, pokud ho společenství má, a případně také prohlášení vlastníka. Svůj názor a zájem pak může uplatňovat při hlasování na shromáždění SVJ.

Je hlasování na shromáždění povinností?

Hlasovat na shromáždění SVJ je právo vlastníka, ale ne povinnost. Vlastník není ani povinen se shromáždění účastnit. Ovšem pokud se tak rozhodne a ani nepověří jiného spoluvlastníka za sebe hlasováním (předá má plnou moc), vzdává se dobrovolně rozhodování o svém majetku. Protože – a na to často lidé zapomínají – jeho majetkem není jen byt, ale i vše ostatní, co k bytovému domu patří. A to by si měl chránit.

Svou neúčastí na shromáždění může navíc například zavinit, že shromáždění nebude usnášeníschopné. Pokud se to stane, nelze činit jakákoli rozhodnutí a během příštího období (většinou kalendářní rok) nebude možné v domě mimo běžné údržby učinit například žádné další investice, pronajmout nebytový prostor a podobné.

Kolik hlasů vlastníkovi patří?

Pokud bytovou jednotku vlastní jedna osoba, má podle zákona tolik hlasů, které odpovídají velikosti podílu na společných částech domu a pozemku. To je zaneseno v kupní smlouvě, resp. také v prohlášení vlastníků, které se při vzniku SVJ zapisuje do katastru nemovitostí.

Pokud jednotku vlastní manželé v režimu společného jmění manželů, nebo partneři jako spoluvlastníci, mají stejný počet hlasů jako jedna osoba. Ovšem jejich hlas je nedělitelný, což znamená, že musí hlasovat vždy jednotně. Pokud tomu tak není, nelze jejich hlasy započítat a bude se mít za to, že se zdrželi hlasování.

Jak může hlasování probíhat

Pokud se sejde většina vlastníků na shromáždění, probíhá hlasování veřejně. Většinou tím, že účastníci na výzvu zvednou ruku a vyjádří svůj názor: ano – ne. To je však praktické pouze v případě, že se nejedná o velká společenství. Pokud má SVJ ne desítky, ale stovky spoluvlastníků, lze při hlasování uplatnit technické prostředky, jako jsou například čipy, hlasovací karty, či pronájem hlasovacího systému.

Hlasování nemusí probíhat na shromáždění SVJ, ale také distančně. Tento způsob, nazývaný per rollam, povolil zákon uplatnit v období epidemie covidu, ale společenství, která si dala tento způsob hlasování do stanov, jej mohou používat kdykoli, pokud potřebují během roku rozhodnout, ale svolání shromáždění by nebylo v daný okamžik efektivní.

Pokud se shromáždění koná v době, kdy některý z vlastníků zemřel, neznamená to, že je z hlasování vyloučen. Podle občanského zákoníku se jeho nástupcem stává dědic. A pokud není dědické řízení skončeno, hlasování by měl provést správce pozůstalosti, resp. vykonavatel závěti.