Kdy a proč měnit stanovy SVJ

Od 1. července 2020 je účinná novela občanského zákoníku, která poměrně zásadním způsobem změnila práva a povinnosti v oblasti bytového spoluvlastnictví a má dopad na všechna společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k pandemii covidu byly různými mimořádnými opatřeními vlády povoleny některé výjimky, které však přestaly platit nejpozději 30. června 2021. Je tedy otázkou, zda je nutno pro používání některých nástrojů, které si členové SVJ oblíbili, měnit stanovy, či zda je možné ponechat je v původní podobě. Mnoho SVJ chystá na konec roku shromáždění vlastníků. Pojďme se tedy podívat, zda jsou změny stanov opravdu potřeba.

Hlasování per rollam
Hlasování mimo zasedání shromáždění ve společenství vlastníků jednotek bylo umožněno zákonem č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid, který dovolil použít hlasování per rollam v SVJ i tehdy, pokud to zákon nebo stanovy SVJ nedovolovaly nebo omezovaly. Toto uvolnění však definitivně skončilo 30. 6. 2021. Od 1. 7. 2021 tedy platí původní pravidla. 

To znamená, že hlasovat per rollam v SVJ lze jen tehdy, pokud svolané shromáždění nebylo schopno se usnášet. Hlasovat lze pouze o stejných bodech programu, které byly k projednání na svolaném shromáždění. V ostatních případech lze hlasování per rollam použít pouze tehdy, pokud to stanovy SVJ vysloveně dovolují.

Jestliže tedy sdružení vlastníků chtějí používat tento způsob hlasování i v budoucnu, což se při velkém počtu vlastníků může jevit jako mnohem operativnější, je nutno mít tuto možnost zakotvenou ve stanovách.

Náhradní shromáždění
Tato novinka občanského zákoníku řeší v praxi častou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobě nedaří svolat usnášeníschopné shromáždění. Nově při svolání takového náhradního shromáždění bude postačovat 40% účast vlastníků jednotek (resp. jejich hlasů). Ovšem tato možnost musí být opět nevyhnutelně zakotvena ve stanovách, a tak, pokud chtějí SVJ náhradní shromáždění využít, musí stanovy změnit.

Je změna stanov podle novely občanského zákoníku povinná?
Ačkoli zákon přináší rozsáhlé změny, které mohou do chodu SVJ citelně zasáhnout, zákon změnu nenařizuje. Nebudou-li stanovy změněny, SVJ sice nehrozí žádná sankce, ale také nemůže některé novinky, jako například náhradní shromáždění či hlasování per rollam, využít.

SVJ se také může v případě, že stanovy nepřizpůsobí novele občanského zákona, vystavit zbytečným problémům. Například když vlastník jednotky poukáže na nová ustanovení zákona a bude chtít, aby je SVJ v dané situaci aplikovalo, ale stanovy je nebudou obsahovat. Co bude mít přednost? Zákon nebo stanovy? Vždy se říká, že platí vyšší právní norma. Ovšem v praxi v případě, že se strany nedohodnou, spor skončí u soudu. Pro SVJ to znamená zbytečné úsilí a finanční zdroje, které bude muset k řešení takových situací s jednotlivými vlastníky vynaložit.

Změny stanov SVJ sice nejsou povinné, ale v době covidu si mnozí vlastníci uvědomili, že například hlasování per rollam je operativnější a rychlejší než vyčkávat na termín shromáždění. A protože se vlastníci mnoha SVJ sejdou v nejbližších měsících i po dvou či více letech konečně na společném shromáždění, je nejvyšší čas zařadit na jednání i otázku změny stanov v souvislosti s loňskými změnami občanského zákona.