Předseda SVJ – je výhodnější vybrat z řad členů nebo zvolit profesionála?

Po několika velkých vlnách privatizace bytového fondu vznikala dle zákona společenství vlastníků jednotek a vlastníci se přímo těšili, jak budou moci sami rozhodovat o správě svého domu. Po deseti a více letech se iluze mnohých o snadném řízení SVJ rozplynuly.

Rozhodování o vlastním majetku vykonávají členové SVJ formou rozhodnutí na shromáždění vlastníků. Ovšem samotná správa domu, resp. výkon funkce ve statutárním orgánu, je věcí druhou. Mnoho administrativy, značná časová náročnost, rozpory vlastníků v názorech na běžnou údržbu i velké opravy, a někdy i závist za odměny za výkon statutárního orgánu v řádech několika tisíc ročně.

Dokonce je znám případ, kdy se členové SVJ chystali podat trestní oznámení na předsedu SVJ, protože nechal k bankovnímu účtu zřídit platební kartu, aby mohl pro správce snáze nakupovat materiál pro drobné opravy. To vše postupně bere mnoha iniciativním členům SVJ iluze. A proto se dnes stále více SVJ přiklání k volbě profesionálního předsedy.

Odpovědnost statutárního orgánu je stejná pro všechny členy

Funkční období statutárního orgánu SVJ trvá zpravidla 5 let, pokud stanovy neurčí jinak. Po ukončení funkčního období dochází na shromáždění vlastníků k nové volbě. Je jedno, kdo pak je zvolen předsedou, zodpovědnost mají všichni členové výboru stejnou. Zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek u rejstříkového soudu se stává každý člen výboru statutárním orgánem a přebírá odpovědnost za chod společenství.  

V případě, že o funkci statutárního orgánu nemá nikdo zájem, nebo se společenství neshodne na nikom ze zájemců z řad vlastníků, je možné zvolit si profesionálního správce. Podle novely občanského zákoníku je možné, aby výkon profesionálního předsedy SVJ vykonávala třetí osoba, která není vlastníkem, a ani v domě nebydlí. Pokud si tedy ve stanovách společenství vysloveně tuto možnost nezakáže, může ji využít.

Výhody profesionálního předsedy

Profesionální předseda SVJ je statutárním orgánem SVJ, nese zodpovědnost za dané SVJ a jeho činnost je kontrolována revizorem či kontrolní komisí z řad členů SVJ. Pro tyto účely je také profesně pojištěn.

Mezi činnosti, které vykonává, spadá především kontrola technické správy domu, prováděných oprav, komunikace s revizorem, kontrolní komisí, správou nemovitosti i vlastníky jednotek, kontrola účetnictví, vyúčtování a smluv, řízení nakládání s finančními prostředky domu a organizace shromáždění vlastníků. Práce profesionálního předsedy SVJ je tedy především manažerskou pozicí zasahující do mnoha různých oborů, ve kterých by se profesionální správce SVJ měl velice dobře orientovat. Pokud ne, má po ruce odborníky, s nimiž může v odborných záležitostech konzultovat.

Tuto činnost vykonává předseda samozřejmě na plný úvazek, a je tedy třeba počítat s paušální měsíční částkou, kterou SVJ předsedovi za výkon jeho funkce poskytne. Služba externího předsedy je placená formou přímého nákladu, tedy neplatí se odvody za zaměstnance jako v případě fyzických osob.

Pokud vlastníci nezvolí předsedu, resp. výbor SVJ, ze svých řad, ani se nedohodnou na pozici profesionálního předsedy, mohou podat k soudu návrh na určení opatrovníka společenství. Avšak jedná se pouze o dočasné řešení, protože úkolem opatrovníka je dovést společenství k volbě řádného statutárního orgánu. Finančně navíc tato varianta znamená pro společenství velkou zátěž, protože role opatrovníka bývá soudem svěřena osobě s právním vzděláním a sazba za výkon opatrovnictví není malá.

Zvolit cestu profesionálního předsedy nemusí být výhodné pro jeden činžovní dům o dvou desítkách bytových jednotek. Ovšem pro velká SVJ, která spravují sto i více bytových jednotek, je tato cesta výhodná. Funkce předsedy se u tak velkých SVJ vyžaduje mnoho času a těžko ji lze vykonávat po příchodu ze zaměstnání. Zaplatit tedy za převzetí odpovědnosti za společenství vlastníků a profesionální řízení SVJ, znamená pro vlastníky jistotu, že je o dům postaráno po technické, ekonomické i právní stránce.