Při koupi starší nemovitosti je třeba myslet i na budoucí rekonstrukci

Většina starších nemovitostí, ať bytů či domů, vyžaduje rekonstrukci tak, aby nová podoba vyhověla novým majitelům. A nejde jen o vnější efekt. Často je třeba jít do hloubky, vyměnit rozvody, dát nové omítky a někdy i nové dispozice. Již při těchto úvahách je dobré vyhledat odborníky.

Při prohlídce nemovitosti s realitním makléřem mohou zájemci plánovat a přemýšlet, co změnit a jaké dispozice jim budou nejlépe vyhovovat. Ovšem nejdůležitější je vždy základ, jímž je stavebně-technický stav. Proto pokud se již zájem soustředí na jednu či dvě nemovitosti, doporučují odborníci pozvat k prohlídce nemovitosti stavaře, statika, případně ještě projektanta, aby zhodnotili, co vše je možné a dá se jednoduše vyřešit, a jaké změny budou potřebovat složitější či náročnější postupy.

Jde například o bourání nosných zdí, naprostou změnu dispozic souvisejících s odpady, přívodem vody, možnosti podlahového topení či změnu otopné soustavy související například s instalací tepelného čerpadla.

Náklady na koupi nemovitosti nebudou jediné

Kupní cena ve většině případů bývá takovou vstupenkou pro nové bydlení. Málokdo se rovnou nastěhuje a bydlí, většina nemovitostí vyžaduje úpravy. A s těmi souvisí další často nemalé investice. Právě ty by měli již předem alespoň řádově odhadnout stavební odborníci, kteří nemovitost zmapují a následně navrhnou potřebný rozsah úprav. Protože potřebnou částku musí kupující připočíst k nákladům na pořízení bydlení a počítat s nimi již od počátku.

Kvalitní smlouva o dílo předejde sporům

Po převedení bytu na nového vlastníka je možné začít s rekonstrukcí. Pokud si kupující již předem zajistil stavebně-technický průzkum a má rámcový rozpočet, může hledat firmu, která rekonstrukci provede. A uzavřít s ní smlouvu o dílo s jasně vymezenými podmínkami a pravidly. Ne každý však dbá na to, aby smlouva obsahovala vše, co je třeba. Často bývají smlouvy o dílo stažené z internetu a nevymezují jasná pravidla a postupy konkrétní rekonstrukce. Nebo vlastník podepíše návrh smlouvy tak, jak jej předloží stavební firma. Ovšem i ten může být neurčitý, či dokonce pro vlastníka nevýhodný.

Co musí smlouva obsahovat

Mimo základních identifikačních náležitostí smluvních stran je to především tzv. vymezení díla. To znamená naprosto přesná specifikace prací, které mají být provedeny. Při obecných formulacích typu "oprava koupelny" nebude moci vlastník reklamovat nekvalitní provedení, nebo provedení neodpovídající jeho představám. Dále je třeba stanovit přesné termíny zhotovení jednotlivých prací, harmonogram postupu.

Co nejpřesněji je třeba vymezit platební podmínky. Je běžné, že kvůli nákupu materiálů, pronájmu strojů a podobné přípravě požaduje zhotovitel zálohové platby. Smlouva by měla přesně určit, jaké výše záloh a kdy budou zhotoviteli proplaceny, a která část bude uhrazena až po předání celého díla. Je dobré například úhradu záloh vázat na určité splněné etapy rekonstrukce, tj. odevzdání části díla, k nimž se záloha vztahuje, a teprve poté poskytnout zálohu na další etapu. Doporučuje se také při složitější rekonstrukci při odevzdání části díla sepsat předávací protokol. Vždy je pak nutný po odevzdání celého díla.

Pozor na vícepráce. Právníci doporučují odměnu za vícepráce vázat pouze na další případnou dohodu, a ne je zanést automaticky do smlouvy v určité výši procent, jak se to často stává. Pro případy nedodržení termínu zhotovení, dohodnuté kvality díla i třeba konkrétních vybraných zařizovacích předmětů je třeba sjednat smluvní pokutu.

Již rekonstruujete a smlouvu jste neuzavřeli?

Smlouvu o dílo, která se podle občanského zákoníku na tento typ prací vztahuje, lze uzavřít i ústně. Je však těžko prokazatelné, co vše objednatel u zhotovitele objednal. Proto je třeba ukládat si pro případ sporu veškeré doklady, e-mailovou komunikaci, objednávky, faktury, či si pořizovat v průběhu rekonstrukce fotodokumentaci. Vhodným dokumentem je také stavební deník, který se může vést i pro běžnou rekonstrukci, nejen pro nové stavby.

Jasná smlouva může předejít většině soudních sporů. Znalecké posudky a prokazování, co kdo objednal a vykonal, vedou především ke značnému prodražení takového sporu, který často nevyhraje ani jedna strana.