Rekonstrukce nemovitosti bez souhlasu architekta? Někdy to nejde

Plánujete-li koupi domu, který bude potřebovat rekonstrukci, měli byste se zajímat, kdo jej vyprojektoval. Pokud byste totiž chtěli dům razantně proměnit, je možné, že budete potřebovat souhlas architekta či projektanta. Mají totiž k dílu, což je i dům, autorská práva.

Je pochopitelné, že každá nemovitost potřebuje v průběhu let jednak běžnou údržbu, a také někdy kompletní rekonstrukci. To bývá například tehdy, pokud se promění potřeby vlastníka (například počet osob či rodin obývajících nemovitost, nebo se část nemovitosti plánuje využít k podnikání), nebo pokud nemovitost nabyde do vlastnictví někdo jiný. Ten může mít samozřejmě jiné představy a potřeby o jejím využití.

Avšak projekt či architektonický návrh, je autorským dílem, podle kterého se realizuje stavba. To také znamená, že se na něj vztahuje autorský zákon, který dává autorům – tj. architektovi či projektantovi (nebo oběma či více osobám, které se na návrhu podílely) určitá práva. S nimi musí vlastník počítat a vážit, co může sám na domě změnit a co by již mělo podléhat jejich souhlasu.

V souladu s autorským zákonem

Každá stavba vyžaduje udržovací práce. Tomu samozřejmě architekt či projektant nemohou bránit. Podle autorského zákona (§ 38d písm. b) je vlastníkovi umožněno užití architektonického díla vyjádřeného stavbou, výkresem nebo plánem, i bez sjednání licence a svolení ze strany autora, při udržovacích pracích. Dále se uvádí, že vlastník může provádět na dokončené stavbě úpravy "v míře nezbytně nutné a při zachování hodnoty architektonického díla". 

Pokud tedy bude vlastník například měnit střešní krytinu, okna, opravovat fasádu, či provádět údržbu uvnitř objektu, protože je to vzhledem k technické kvalitě nemovitosti nutné, může tak učinit. Ovšem pokud jde o různé přístavby, nástavby, kdy může dojít ke změně celkového vzhledu stavby, měl by si zajistit souhlas a svolení ze strany autora díla "k rekonstrukci či jiným změnám dokončené stavby". Souhlas se změnami sice nelze na autorovi vynutit, ale ten také nemůže odepírat souhlas úmyslně, pokud je pro stavbu modernizace nutná. Podle právníků není mnoho případů v judikatuře, na které lze poukázat, a to především proto, že většina sporů, pokud proběhla, byla nakonec vyřešena mimosoudně – obě strany se dokázaly dohodnout.

Licenční ujednání mají být součástí smlouvy

Přesto je třeba doporučit, aby objednavatel měl vše vyřešeno smluvně, a to formou získání licence. JUDr. Sandra Juránková k tomu uvádí, že právo užít konkrétní architektonickou studii či projektovou dokumentaci lze od autora získat zejména prostřednictvím licence. Ujednání o licenci by měla obsahovat smlouva, na jejímž základě je vyhotovována architektonická studie a/nebo projektová dokumentace. Nejčastěji se licenční ujednání včleňuje do smlouvy o dílo mezi architektem/projektantem jako zhotovitelem a investorem jako objednatelem.

Výhradní nebo nevýhradní licence?

Pozorný by měl být zejména investor, který má zájem na exkluzivitě. Licence totiž může být udělena jako výhradní i nevýhradní. Je-li investorovi udělena výhradní licence, je oprávněn užívat autorské dílo pouze on sám. V případě nevýhradní licence však může podle jedné architektonické studie vzniknout více vizuálně shodných staveb.

Do smlouvy lze včlenit i právo na provedení změny, kdy autor – tj. architekt, případně projektant, udělí investorovi prostřednictvím smlouvy obecný předchozí souhlas ke změnám.

Aby se jednalo o autorské dílo, musí být návrh stavby do určité míry originální. Nebudou to tedy například panelové bytové domy, nemusí to být ani typové domky postavené na klíč. Nicméně v případě jakékoli individuální stavby je třeba se ujistit, jak je ve smlouvě licence řešena a jaké změny je možné provádět, aniž by vlastníkovi hrozily případné sankce od autorů návrhu stavby.