Výhrada lepšího kupce, zápis podlahové plochy a další změny v novele katastrální vyhlášky, které je dobré vědět

Katastrální vyhláška je prováděcím předpisem ke katastrálnímu zákonu č. 256/2013 Sb., jenž je základní právní normou upravující katastr nemovitostí. Novelizována byla již dvakrát, a to v roce 2017 a 2019. Třetí novela přináší opět mnoho novinek, vyplývajících z praxe katastrálních úřadů i sporných otázek, které bylo třeba upřesnit. Pojďme se podívat na ty nejrozsáhlejší.

Paragraf 14 identifikuje vlastníky a určuje, jaké údaje se u jednotlivých vlastníků zapisují do katastru. Jako vlastníci jsou zde identifikovány fyzické osoby, právnické osoby, stát, cizí státy a cizí státní příslušníci, i různé územní správní celky nebo obce.

Podílové fondy

Novela vyhlášky pak nově přidává tři odstavce. V odst. 4 se stanovují evidenční údaje, pokud majetek – resp. nemovitost, náleží do podílového fondu a podfondu investičního fondu. Pátý odstavec stanovuje totéž, pokud je majetek ve svěřenském fondu či zahraničním svěřenském fondu. Odstavec 6 se týká evidence údajů o zahraniční právnické osobě či její organizační složce.

Zápis podlahové plochy

§ 15 se zabývá údaji o vlastnickém právu, které je třeba zapsat do katastru. V odst. 3 se za písmeno b) vkládá nové písmeno c), které uvádí, že se do katastru také nově bude zapisovat podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru uvedená v listině, která je podkladem pro zápis jednotky do katastru. V případě souboru bytů a nebytových prostorů se eviduje souhrnná výměra za tento soubor. Do odstavce 4 týkajícího se vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, se doplnilo písmeno c) v témž smyslu, jako v odstavci 3, tj. zápis podlahové plochy jednotky do katastru.

Výhrada práva lepšího kupce

§ 18 se týká zapisovaných údajů o ostatních věcných právech, nájmu a pachtu. Mimo dosavadních věcných práv, jako je předkupní právo, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva lepšího kupce a zákaz zcizení nebo zatížení, se nově do tohoto paragrafu doplňuje také výhrada práva lepšího kupce s rozvazovací podmínkou, výhrada práva lepšího kupce s odkládací podmínkou a ujednání o koupi na zkoušku s odkládací podmínkou. Nutné je také dle novely evidovat údaj o tom, že předkupní právo nebo výhrada práva zpětné koupě je zcizitelná, pokud byla jako zcizitelná ujednána.

Dovolání nebo ústavní stížnost

§ 21 obsahuje údaje o upozorněních, která se zaznamenávají na list vlastnictví. Ke stávajícím upozorněním se doplňují nová, a to podané dovolání nebo ústavní stížnost proti rozhodnutí soudu o žalobě proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, skutečnost, že jednotka vymezená podle občanského zákoníku je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona, a skutečnost, že probíhá řízení o pozůstalosti.

Správa nemovitosti

§ 23, který vymezuje obsah listu vlastnictví, ukládá do části D LV zapsat mj. také informaci o uložení dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti.

Cenové údaje

§ 24 podrobněji, než předchozí verze vyhlášky specifikuje vkládané cenové údaje. Například stanovuje, že je-li cenový údaj v listině uveden v cizí měně, vede se v této cizí měně. Cenový údaj se na LV nevede, pokud je v listině, která je podkladem pro zápis do katastru vyjádřen jiným způsobem než konkrétní částkou v penězích (což může být například v darovací smlouvě), nebo pokud jsou části kupní ceny uvedeny v různých měnách. Specifikováno je také, že cenový údaj se eviduje ve výši uvedené v listině k okamžiku zahájení vkladového řízení a dodatečně se neaktualizuje, a vede se bez daně z přidané hodnoty.

Návaznost na dosavadní předpisy

V § 28 se za odstavec 2 vkládají nové odstavce, které konstatují, že při zápisu poznámky na základě soukromé listiny bude katastrální úřad zkoumat, zda navrhovaný zápis poznámky navazuje na dosavadní zápisy v katastru a zda byla prokázána pravost podpisu. V případě, kdy je podkladem pro zápis poznámky veřejná listina, která nenavazuje na dosavadní zápisy v katastru, katastrální úřad je povinen o tom vyrozumět vlastníka nemovitosti.

Slučování parcel

Do § 35 se doplňuje odstavec 7, který uvádí, že není přípustné slučovat parcely nebo části parcel, pokud jsou u parcel evidovány různé údaje o právech nebo o upozorněních, a dále se uvádějí konkrétní případy, které sloučení parcel naopak nebrání.

Opuštěné nemovitosti

Novela se týká také vlastnického práva státu k nemovitosti, na kterou se pohlíží jako na opuštěnou (§ 67),  zápisu a výmazu zástavního a podzástavního práva (nový § 70a), výmazu poznámky o nařízení výkonu rozhodnutí a o exekučním příkazu (§ 73) a některých dalších, včetně geometrických plánů, vytyčovaných hranic pozemků apod.

Novela vyhlášky nabyla účinnosti dnem 1. ledna 2023, s výjimkou ustanovení čl. I bodů 7 a 8 a čl. II bodu 3, která nabývají účinnosti dnem 1. ledna 2024.