Kupujete zahradu? Prověřte si, čí ve skutečnosti je

I když koupě zahrady je prakticky stejným procesem, jako koupě pozemku či jiné nemovitosti, je třeba dát pozor na několik odlišností. Zahrada může být v osobním vlastnictví – tedy bude stát na pozemku vlastníka. Nebo také může být v zahrádkářské kolonii. Tam jsou vlastnické vztahy trochu jiné, a nepůjde vlastně o koupi, ale o podnájem. To však neznamená, že stávajícímu zahrádkáři nebudete nic platit.

Co si pohlídat, pokud jde o zahradu v osobním vlastnictví

Jestliže zahrada stojí na pozemku vlastníka, je to samozřejmě výhodná koupě. Vlastník se řídí pouze svým úsudkem, co chce v zahradě pěstovat, chovat, či prožívat. Jen samozřejmě je třeba dát pozor, pokud bude prodávající tvrdit, že v budoucnu může dojít k převodu zahrady na stavební pozemek. Jako v mnoha jiných případech, i zde se vyplatí zajít na obecní úřad či příslušný stavební úřad a nahlédnout především do schváleného územního plánu. Případně prokonzultovat s odpovědnými pracovníky, zda počítají v blízké době se změnami územního plánu a jaká by byla případně šance, aby zahrada byla na stavební pozemek změněna.

Výhodou je, pokud na zahradě neplánujete v budoucnu stavět žádnou velkou stavbu, ale kupujete ji pro radost, rekreaci, a samozřejmě pro zahradničení. Nemusíte řešit změnu druhu pozemku a prostě si užijete zahradu jako takovou. Nicméně na většina zahrad nějaká stavba stojí. Například kůlna na nářadí, altánek, zahradní chatka. V tom případě je třeba zjistit, zda je zanesena v katastru nemovitostí. Zahradní domek do 25 m2 zastavěné plochy nevyžaduje dle stavebního zákona stavební povolení ani ohlášení, a není tedy předmětem zápisu do katastru. Ovšem ta část zahrady, na níž stavba stojí, by neměla být označena jako zahrada, ale jako „ostatní plocha“. Stavby o rozloze nad 25 m2 vyžadují rozhodnutí stavebního úřadu, a tudíž se také zapisují po dokončení do katastru nemovitostí.

Zahrada v zahrádkářské kolonii

V tomto prostoru nejde o čistý prodej zahrady, protože zahrádkářské kolonie bývají v jiném režimu. Většinou je s vlastníkem pozemku (často obec, město) uzavřena nájemní smlouva jedním subjektem. Bývá to například občanské sdružení, zahrádkářský spolek a podobně. To potom svým členům zahrádky poskytuje na základě podnájemní smlouvy. Zde je tedy třeba ohlídat si více věcí.

Nejprve si zjistěte, kdo je vlastníkem pozemku, na němž se zahrada nachází. Informujte se, na jak dlouho má zahrádkářské sdružení podepsanou nájemní smlouvu. Vždy je větší jistotou smlouva na dobu určitou, podepsaná ovšem na více než deset let. Smlouva na dobu neurčitou má vždy výpovědní lhůtu, v případě zahrádek často se lhůtou jeden rok.

Projděte si řád, který upravuje chování v zahrádkářské kolonii. Uzavření nájmu může být podmíněno členstvím ve sdružení, které má kolonii v pronájmu. Pokud tomu tak je, zřejmě je třeba hradit členské poplatky. V řádu zahrádkářské kolonie najdete i další práva a povinnosti zahrádkářů, které jsou spojeny s užíváním zahrady, pravidla pro chov drobných zvířat, případné poplatky a režim pro údržbu společných ploch, odvoz odpadu apod.

Pokud se na zahradě nachází zahradní chatka, je třeba opět zkontrolovat v katastru nemovitostí, zda je v něm zapsána. Chatky jsou většinou majetkem zahrádkářů, kteří mají zahrádku v podnájmu. Jestliže v katastru není a měla by tam být, nezbývá než požádat odborníka, nejlépe realitního makléře či právníka orientujícího se v oboru nemovitostí, aby uvedl reálný stav do správného stavu právního. Až se tak stane, je možné ji převést na nového vlastníka. Teprve poté k postoupení podnájmu zahrádky jako takové. O tento krok je třeba požádat vedení zahrádkářské kolonie, které podnájemní smlouvy sepisuje.

A nyní ještě k tomu, co bude nový "majitel" zahrádky platit. Zahrádkářskému sdružení dohodnutý nájem či další poplatky. Dosavadnímu zahrádkáři pak většinou majetek, který na zahrádce je. Do něj mohou být zahrnuty ovocné stromy, keře, květiny i další rostliny, jakož i drobné nářadí a případná technika. To však musí být předmětem další smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím.

Právníci doporučují, aby úhradu kupní ceny za zahradní chatku v zahrádkářské kolonii provedl kupující až po získání podnájemního práva k dané zahrádce. Mohlo by se totiž stát, že kupující se stane vlastníkem chatky, ale z různých důvodů nedojde k převodu podnájmu zahrádky. Pokud bude v tomto případě zároveň v kupní smlouvě rozvazovací podmínka, zruší se smlouva a k prodeji chatky vlastně nedojde.