Ubytovna v nebytových prostorách činžáku. Lze ji zřídit a za jakých podmínek?

V mnoha starých domech jsou nejen klasické sklepní prostory, ale také suterén, který bývá často využíván jak na různé komerční účely, tak i na bydlení. I když jsou tyto prostory ve velké míře původně zkolaudovány jako nebytové, mnoho majitelů by je rádo využilo na bydlení, případě k podnikání. Je takový záměr možný?

Nebytové suterénní prostory často lákají k využití. Pokud mají dostatek světla a není problém zřídit tam sociální zařízení, je škoda nechat je pouze na skladování. A tak v nich často vznikají kanceláře, malé provozovny řemesel, různé opravny a podobně. Lze je však využít i na zřízení ubytovacího zařízení?

Zkontrolovat je třeba územní plán
Provozování ubytovny by mohl také bránit územní plán obce. Lokalita, v níž je dům umístěn, by měla být v územním plánu označena jako plocha občanského vybavení nebo plocha smíšená obytná.

Plocha občanského vybavení znamená, že na daném území je možné stavět a provozovat stavby pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, sport, ubytovací služby, veřejnou správu a ochranu obyvatelstva.

Naopak plocha smíšená obytná má být především využita pro stavby domů určených k bydlení, objektů hospodářských stavení souvisejících s bydlením (stodoly, kůlny apod.). Tato plocha má však také vedlejší užití, které připouští zřízení zahrad navazujících na obytné domy, plochy pro relaxaci obyvatel, parkovací a manipulační plochy, stavby pro rodinnou rekreaci, ale také stavby občanské vybavenosti, jako jsou malé obchody, restaurace, penziony, domovy pro seniory a podobné ubytovací a sociální služby, či zařízení pro kulturu a zájmové činnosti.

Důležité je kolaudační rozhodnutí
Podle § 126 odst. 1 stavebního zákona platí, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Užíváním nebytového prostoru v rozporu s jeho určením se může vlastník dopustit některého z přestupků dle § 178 odst. 1 stavebního zákona. Výslovný text kolaudačního rozhodnutí ale není nepřekročitelný. Jde o to, zda by suterénní prostory splnily požadavky na stavby ubytovacích zařízení.

Technické požadavky na stavby lze ověřit ve vyhlášce č. 268/2009 Sb., § 43–45 – Zvláštní požadavky na vybrané druhy staveb – Stavby ubytovacích zařízení. Tam jsou stanoveny parametry, které musí prostory splňovat. Jde například o minimální šířku chodeb, schodiště, světlou výšku pokojů pro hosty, minimální plochu pokoje, podmínky pro hygienická zařízení, únikové cesty, rozvody vzduchotechnických zařízení či hygienické podmínky. Pokud by bylo možné prostory podle těchto požadavků zrekonstruovat, bylo by pak možné požádat o změnu v užívání stavby.

Ideálním způsobem je, aby vlastník, než přistoupí ke konkrétním krokům, které ho budou stát peníze, konzultoval svůj záměr s příslušným stavebním úřadem. Ten může sdělit přesné podmínky, které je třeba splnit, aby změna v užívání stavby mohla být povolena.