Prodej nemovitosti s nájemníky má svá specifika

Při prodeji nemovitosti s nájemníky je důležité, zda je nemovitost alespoň částečně volná nebo je celá obsazená. Jiný je případ prodeje činžovního domu, jiný rodinné vily, nebo pouze jednoho bytu. Každá nemovitost je prodejná, avšak nemovitosti s nájemníky mají jak pro prodávající, tak pro kupující, pravidla, která nelze obejít.

Prodej bytového domu s více nájemníky
Většina bytových domů má několik bytů, a často i nebytové prostory. Všechny jsou využívány na základě nájemních smluv, pokud je vlastník nevyužívá pro své potřeby. Což může být v případě jednoho i více bytů, například v jednom bydlí a další má jako prostor pro svou podnikatelskou činnost či na krátkodobý pronájem.

Každopádně málokterý činžovní dům je úplně prázdný. Pokud tomu je, zřejmě bude ve špatném stavu, resp. před rekonstrukcí. Dalo by se říci, že v takovém případě kupující počítá s určitou obsazeností, protože kupuje dům především jako investici. A ta se zhodnotí především dobrými nájemníky, kteří budou platit pravidelný nájem, který zajistí návratnost vložených finančních prostředků. Nicméně určitou část kupujících bude zajímat, zda je v domě volný byt či nebytový prostor. Může se stát, že dům nebude pouhou investicí, ale kupující v něm plánuje v něm zároveň bydlet nebo podnikat.

Prodej vily nebo investičního bytu
Mnoho starších rozlehlejších vil je přizpůsobeno vícegeneračnímu bydlení. Často jsou tyto nemovitosti rozděleny na několik bytů. Kupujícího bude v tomto případě nejen zajímat obsazenost jednotlivých bytových jednotek, ale také zda mají byty své vlastní vchody přímo z pozemku, nebo jeden společný, jak užívají společný pozemek, jaké je složení nájemníků, případně zda by přistoupili na zajištění jiného bydlení.

V případě investičního bytu je to složitější. Pokud v něm bydlí nájemce se smlouvou na dlouhodobý pronájem, měl by to kupující od počátku vědět. Takovou smlouvu, pokud není na dobu určitou, nelze jen tak vypovědět. Je to možné pouze ze zákonných důvodů a těch není mnoho. Patří mezi ně hrubé porušení povinností uvedených v nájemní smlouvě, odsouzení pro závažný trestný čin a podobné.

Informujte kupujícího od počátku o obsazenosti nemovitosti
Každý realitní makléř v případě prodeje takové nemovitosti doporučí majiteli, aby přesně specifikoval obsazenost nemovitosti, typ nájemních smluv a uvedl to uvedeno v inzertních textech. Důležité bude, zda je nemovitost zcela prázdná, částečně obsazená či pronajatá jako celek. Ve spolupráci s realitní kanceláří je dobré vytvořit přesný plánek domu a zakreslit, které jednotky jsou obsazené a které jsou prázdné.

Pokud kupující projeví zájem, měl by být seznámen se všemi nájemními smlouvami. V některých mohou být ujednány povinnosti nad rámec zákona a on bude muset jako nový vlastník tato ujednání dodržovat.

Nájemní smlouvu nelze jednoduše změnit nebo vypovědět
Majitel objektu nemusí sice podle zákona informoviat nájemníky o tom, že nemovitost prodává. Jejich práva a povinnosti se nemění, pouze budou mít jiného smluvního partnera. Ovšem všeobecně makléři doporučují s plánovaným prodejem nájemníky seznámit. Zvláště když jde o menší dům, tak lze tento záměr těžko utajit. Stačí, když budou vidět, jak do objektu v doprovodu majitele chodí často cizí lidé a prohlížejí si budovu od sklepa po půdu. Někdy jim utajený záměr může způsobit i zbytečný stres a obavy z budoucnosti. Proto je užitečné včas každého informovat o prodeji a případně s ním probrat, co z toho pro něj vyplývá.

Když se dům úspěšně prodá, dojde dnem zápisu do katastru nemovitostí i k převodu veškerých práv a povinností souvisejících s nájemními smlouvami na nového vlastníka. Ten se tak stává novým partnerem všech stávajících nájemníků.