Při koupi staršího bytu v panelovém domě počítejte s rekonstrukcí

Na bývalých panelových sídlištích je po mnoha letech pěkné bydlení. Ve většině měst se do těchto lokalit zlepšila dopravní obslužnost, rozšířila nabídka služeb a obchodů, a většinou i přibylo pracovních příležitostí. Vzrostlá zeleň a dostatek odpočinkových ploch, často blízkost lesa či podobné rekreační zóny, tak láká ke klidnému bydlení s dostatečným komfortem.

Po rekonstrukci nebo před?
Budete-li kupovat byt v panelovém domě, rozhodujícím faktorem určujícím cenu bude, zda je byt po rekonstrukci a v kterém roce byl rekonstruován. Pokud tomu bylo před více než patnácti lety, tak vám možná nebude vyhovovat dispozičně, některé vybavení už bude zastaralé či opotřebované, a byt bude potřebovat omlazovací kúru také. U bytů, v nichž neproběhla žádná rekonstrukce, je nutné počítat s tím, že peníze ušetřené na koupi, bude třeba vložit do celkové renovace. 

Důležitým prvkem také bude, zda a do jaké míry proběhla rekonstrukce celého objektu. Mnoho panelových domů je dnes zatepleno, jsou vyměněny rozvody, krytiny ve společných prostorách, výtahy. Veškeré modernizace však končí dveřmi do bytu.

Zásadní změny začínají u koupelny a kuchyně
Komplexní rekonstrukce bytu v panelovém domě se neobejde bez demontáže původního umakartového jádra, které je ve většině případů nevyhovující jak z požárního, tak z hygienického hlediska. Někdy je část koupelnového jádra, resp. jedna jeho stěna, dokonce společná s kuchyní. Proto je třeba původní konstrukci nahradit. To se řeší buď konstrukcí z ocelových profilů opláštěnou sádrokartonovými deskami, nebo vyzdívkou lehčím druhem zdiva. Je však nutno počítat s tím, že při vyzdívání jádra a instalaci nových zařizovacích předmětů dojde k vyššímu zatížení stropních panelů. A pokud tak budou postupovat vlastníci více bytů nad sebou, mohlo by dojít k ohrožení stability stropů. Proto je třeba přivolat k posouzení vhodného způsobu provedení statika. Ve většině případů ovšem není statický posudek zapotřebí, např. pokud nebude zasáhováno do nosných konstrukcí bytového domu.

Původní instalační šachty v panelových domech nevyhovují současným požárním požadavkům. Ty konstatují, že by každý byt měl být samostatným požárním úsekem, což právě šachty neumožňují. A tak se případný požár může rychle rozšířit do okolních bytů. Odborníci doporučují šachtu "požárně přerušit", například tím, že se v úrovni nosné stropní konstrukce vytvoří protipožární přepážky, nebo je třeba protipožární opatření přenést na konstrukci mezi šachtou a bytem s tím, že stěna musí být provedena s dostatečnou požární odolností a protipožární musí být i dvířka vedoucí do šachty.

Plovoucí podlahy mohou škodit sousedům
Paní Eva si koupila plovoucí podlahu do svého panelového bytu a její přítel ji položil – vždyť hobby markety poskytují i videonávody, jak to zvládne každý laik! Pod podlahu dali izolační podložku, jak jim bylo doporučeno. Přesto si sousedé brzy přišli stěžovat, že slyší každý krok a kdo to v bytě stále tak dupe. Majitelka si totiž neuvědomila, že v původních panelových domech nebyla často dobře řešená kročejová neprůzvučnost stropů. A původní krytiny, jako linoleum nebo kovral, které se v panelácích běžně pokládaly, díky své měkkosti zvuky přece jen dost tlumily. To ale plovoucí podlaha nedokáže. Její tvrdost způsobuje, že se hluk snáze přenese do konstrukce a do bytu o podlaží níž. Proto je třeba vybrat co nejměkčí krytinu nebo instalovat kvalitní kročejovou izolaci.

Zásah do nosných panelů a instalací pouze s odborníkem
Velkým problémem bývá u většiny panelových bytů dispoziční řešení, které novému majiteli nevyhovuje. Nové dělení prostoru však může někdy vyžadovat zásah do nosných konstrukcí. Některé panelové byty mají sádrokartonové příčky, jiné jsou betonové. A některými mohou dokonce vést instalace, jako například společná televizní anténa. Proto je třeba jakýkoli zásah do panelové příčky nechat provést odborníkem. Stejné je to s rekonstrukcí rozvodů elektřiny a vody či plynu.

Před pár desítkami let se i mezi odbornou veřejností vedly spory, zda jsou panelové domy schopny dalšího života či zda bude lepší je postupně zbourat. Postupná modernizace, podpořena státními dotačními programy, dokázala domy oživit a přizpůsobit novým trendům bydlení. Byty v nich mají velký potenciál, a tak mohou po rekonstrukci nabídnout komfortní bydlení. I proto lze počítat, že ceny těchto bytů dále porostou.