Družstevní výstavba nabývá v Česku obrátek

Stavební bytová družstva v Česku začínají prožívat své znovuzrození. Hlavním z důvodů je stálé zvyšování cen bytů v osobním vlastnictví, na které už mnoho zájemců nedosáhne. Jak ale uspokojit bytovou poptávku? Stavební bytová družstva se ukazují jako perspektivní řešení.

Bytová družstva ve světě jsou stále populární
V Německu vznikala řada bytových družstev již v 19. století a vydržela až do dnešní doby. V současnosti tam existuje přes 2 000 bytových družstev, která spravují zhruba 2 miliony bytů. Například Berlín má jedny z nejlevnějších bytů z metropolí EU právě díky družstevnímu bydlení.

Ve Finsku a severských zemích vůbec je družstevní vlastnictví běžnou formou držení nemovitosti, která je přímo regulována zákonem. Finská družstva jsou neziskové společnosti s ručením omezeným, v nichž získávají jednotliví členové úměrný podíl podle počtu metrů čtverečních svého bytu. První finské družstevní byty byly postaveny už kolem roku 1900 v helsinské čtvrti Katajanokka.

Družstevní výstavbou je proslaveno i nejlidnatější město USA New York. Přestože tam tradice družstevního bydlení sahá také až do 19. století, vznikla značná část družstevních bytů v 80. letech 20. století jako způsob, jak využít velké a staré nerentabilní budovy na Manhattanu i v jiných zajímavých částech města. Zajímavé je, že nové členy družstva musí v Americe schválit družstevní rada, která preferuje hlavně lidi s plánem založit si rodinu.

Bytové družstevnictví v Česku
Stavební bytová družstva také začala vznikat již v 19. století. Velký boom však nastal v 60. letech 20. stol. Ten zastavily až reformy roku 1989, kdy se muselo bytové družstevnictví vyrovnat se změnou politických i hospodářských poměrů. Existující bytová družstva byla postavena spíše do role správců nemovitostí, byty se začaly převádět do osobního vlastnictví a nová družstva téměř nevznikala.

Až v posledních letech vzhledem k situaci na realitním trhu oživuje forma družstevního bydlení i v Česku. Družstevní vlastnictví bytů má pro členy nesporné výhody, mezi něž patří podstatně nižší potřeba vstupních finančních prostředků pro získání družstevního podílu a žádné věkové omezení, které jinak z žádosti o hypotéku vylučuje velkou skupinu možných zájemců prakticky již od 50 let věku. Dalšími výhodami může být i jednodušší převod bytu, resp. družstevního podílu, na jinou osobu či nižší náklady na správu nemovitosti, neboť družstvo se nezakládá za účelem zisku, ale pouze za účelem výstavby a správy bytového domu. Na budoucího člena družstva a nájemce družstevního bytu tak zůstává zajištění dostatečných zdrojů pro vstup do bytového družstva.

Jak je stavba družstevních bytů financována
Na pořizovacích nákladech se člen družstva podílí zpravidla 25 – 35 %, o zbytek se postará družstvo prostřednictvím bankovního úvěru. Na jeho splácení se po převzetí bytu podílí členové družstva formou měsíčních předpisů záloh, a to zpravidla po dobu 20–25 let.

Představme si tedy financování nového družstevního bytu v ceně 3 000 000 Kč
- člen družstva uhradí 25 % pořizovací ceny bytu a dalších prostor, tj. 750 000 Kč
- k tomu uhradí jednorázový členský poplatek na předpokládané náklady družstva od doby jeho založení do doby předání bytů do užívání členům: 15 000 Kč

Podíl úvěru výstavbového bytového družstva je 75 %: 2 250 000 Kč.
Výše měsíční splátky při splatnosti 25 let od předání bytu a úrokové sazbě 3,35 %: 11 000 Kč.
Měsíční výše nájemného a záloh na služby (odhad): 3 500 Kč.
Celkové měsíční náklady bydlení (splátka + služby): 14 500 Kč.

Zájemce o tento družstevní byt tedy musí dodat z vlastních zdrojů pouze 765 000 Kč. Na družstevní byt nemůže čerpat klasickou hypotéku, ale tato částka není tak vysoká, aby se nedaly zkombinovat vlastní (event. rodinné) zdroje například s úsporami a úvěrem ze stavebního spoření do výše, za kterou ještě není třeba ručit nemovitostí.

V současné době se bytová družstva snaží vrátit do bytového družstevnictví podporu státu, například umožněním odečtu podílu člena bytového družstva na úrocích zaplacených družstvem v rámci splátky pořizovacího úvěru. Pokud by tyto snahy došly naplnění, mohlo by družstevní bydlení nabrat další druhý dech.