Kdy může soud zamítnout návrh na vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti

Vlastní-li určitou věc více osob, může mezi nimi docházet ke sporům ohledně nakládání s majetkem. Spoluvlastnictví však není povinností a lze jej zrušit. Ne vždy je to však jednoduché.

Jak lze zrušit spoluvlastnictví nemovitosti
Podle občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat. V prvé řadě jej lze zrušit a vypořádat dohodou spoluvlastníků. Někdy se však spoluvlastníci nedokážou dohodnout, a potom je nutné obrátit se na soud.

Soud zkoumá, zda je možné reálné rozdělení věci a zda jej lze uskutečnit za rozumné přiměřené náklady. Pokud nemovitost nelze reálně rozdělit, soud ji přikáže do vlastnictví jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu těm, kteří chtějí spoluvlastnictví ukončit. To ovšem předpokládá, že ti, kterým nemovitost zůstane, mají dostatek prostředků, aby mohli spoluvlastníka vyplatit. Jestliže tomu tak není, soud může nařídit prodej a výtěžek se rozdělí mezi spoluvlastníky podle velikosti majetkových podílů.

Ne vždy soud návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhoví
Návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může soud v určitých případech zamítnout. Důvodem může být nevhodnost doby nebo hrozící újma některého spoluvlastníka. Co to znamená?

Časová nevhodnost by mohla spočívat třeba v tom, že by soud měl o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodovat krátce před tím, než se bude například finálně schvalovat územní plán, který by se dotkl hodnoty či potenciálu nemovitosti. Naopak, nevhodnost doby se nevztahuje na osobní poměry spoluvlastníků.

Zatímco tedy časová nevhodnost se vztahuje na objektivní poměry, újma se týká subjektivních poměrů spoluvlastníků. Jde však o poměry, které musí být přechodné, ne trvalé. Pokud bude například jeden ze spoluvlastníků argumentovat tím, že bydlí v předmětné nemovitosti, je v důchodovém věku a bude pro něj těžké přestěhovat se jinam, nebude na to soud brát zřetel. Jde totiž o okolnosti trvalé povahy, které nedoznají v příštím období změnu.

Avšak kdyby jeden ze spoluvlastníků byl na rodičovské dovolené a z důvodu snížení příjmů nemůže vyplatit spoluvlastnické podíly (například nedostane hypotéku), soud k tomu může přihlédnout a zrušení spoluvlastnictví dočasně odložit. Jde totiž o důvod, který pomine. Až spoluvlastníkovi skončí rodičovská dovolená, lze předpokládat, že nastoupí do zaměstnání, zvýší se mu příjem a bude mu poskytnut hypoteční úvěr.

Spoluvlastníci si mohou sjednat "dobu neútočení"
Při soudním sporu je možné, aby jeden ze spoluvlastníků podal návrh na odklad, kdy k oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení dojde. Může to být až na dobu dvou let, pokud se tím zabrání majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka.

Dále si mohou spoluvlastníci sami ujednat, že nebudou žádat oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejvýše však po dobu deseti let. Tato dohoda může být uzavřena i opakovaně a je třeba, aby měla podobu veřejné listiny. To znamená, že by ji měl sepsat notář a zapsat ji do veřejného seznamu.

Spoluvlastnictví nemovitosti je málokdy jednoduchou záležitostí. I když mají spoluvlastníci dobré vztahy, mohou mít na mnoho záležitostí týkající se správy nemovitosti, rozdílné názory. Přesto by si měli být vědomi toho, že kterýkoliv spoluvlastník může uplatnit své právo na zrušení spoluvlastnictví. A preferovat dohodu před často zdlouhavým soudním jednáním.